Российский банковский сектор переживают новую волну противоречивых практик в области жилищного кредитования. На фоне высокой ключевой ставки и стремления повысить доходность кредитных продуктов банки начали предоставлять дополнительную часть по комбинированной ипотеке под астрономические процентные ставки, которые могут доходить до 100%. Это вызывает обеспокоенность как у заемщиков, так и у регулятора.
Программу комбинированной ипотеки банки начали внедрять еще в мае 2022 года, и она стала выходом для тех, кто не укладывается в лимиты субсидированных программ. В рамках такого кредитования заемщик получает часть суммы по льготным условиям, а остальную — по рыночным. И если льготные ставки, как правило, фиксированы и низкие, то рыночные достигают невероятных уровней, вплоть до 100% годовых.
Пример из практики: заемщик оформляет кредит, где 70% суммы покрывается льготной программой с фиксированными 6%, а на оставшиеся 30% действует ставка 95%. Итог — львиная доля переплат приходится на меньшую часть долга. И здесь возникает ключевой вопрос: оправдана ли такая политика?
Банкиры объясняют это высокой стоимостью привлечения средств. При ключевой ставке выше 20% они вынуждены ограничивать объемы ипотечного кредитования, чтобы минимизировать риски. Однако вместо того, чтобы равномерно повышать ставки, они прибегают к альтернативным методам - скрытым комиссиям, завышенным процентам на рыночную часть кредита и увеличению первоначального взноса.
Причины, по которым банки выбирают такую стратегию, кроются в несовершенстве самой модели государственной поддержки и условиях, сложившихся на финансовом рынке. Государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставками, но схема эта далека от идеала. Формула компенсации привязана к ключевой ставке, увеличенной на фиксированное значение, что в условиях нестабильности рынка не всегда покрывает реальные затраты банков. Проще говоря, когда ключевая ставка высокая, льготные ставки по госпрограммам могут существенно уступать рыночным, и банкам становится экономически невыгодно работать по таким условиям. Вот они и ищут обходные пути, и зачастую такие «маневры» влекут серьезные последствия не только для заемщиков, но и для экономики в целом.
На первый взгляд, повышение ставок — это лишь рост расходов для заемщика. Но ситуация сложнее. Во-первых, заемщики, столкнувшись с невозможностью обслуживать кредит на предложенных условиях, часто идут на неоправданные риски. Например, они могут соглашаться на невыгодные схемы погашения, при которых первыми гасится наиболее дорогая часть долга. Это ведет к значительным финансовым потерям для заемщика в долгосрочной перспективе.
Для строительной отрасли эта тенденция тоже не сулит ничего хорошего. Снижение доступности ипотеки ведет к уменьшению спроса на жилье, что в конечном итоге сказывается на объемах строительства. А это значит, что под удар попадают и смежные отрасли: от производства строительных материалов до риелторских услуг.
Регулятор заявляет о борьбе с недобросовестными практиками, вводит новые требования и ужесточает контроль за деятельностью банков. Тем не менее, корень проблемы лежит гораздо глубже — в структуре самой системы.
Прогнозы на ближайшее будущее разнятся. Экономисты уверены, что снижение ключевой ставки улучшит ситуацию. Однако, согласно прогнозам отдельных банков, объем выдач жилищных кредитов к концу 2024 года может упасть на 30-35%.
Вопрос в том, готовы ли банки отказаться от своих агрессивных тактик ради долгосрочной стабильности? Или гонка за доходами продолжит подрывать доверие клиентов и мешать развитию рынка жилья? Одно ясно наверняка: дальнейшее развитие событий зависит от эффективности мер, принимаемых государством, и от того, как быстро удастся стабилизировать экономическую ситуацию.
Самые читаемые
