Банки сегодня требуют от заемщиков существенно больше. Если раньше стандартом считался первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости недвижимости, то теперь планка поднялась до 50-75%. В I квартале 2025 года Банк России зафиксировал исторический максимум среднего размера первоначального взноса — показатель достиг пика за последнее десятилетие.
Банковская система не просто так подняла планку требований. За этим решением стоят объективные экономические причины:
Повышенные риски в условиях высоких ставок. Ключевая ставка с октября 2024 по июнь 2025 удерживалась на уровне 21% (6 июня ее снизили до 20%). В условиях высокой стоимости фондирования банки вынуждены снижать риски через крупный аванс от заемщика.
Охлаждение спроса. Покупательская активность заметно снизилась. Люди откладывают крупные покупки, ожидая более благоприятной экономической ситуации, а банки реагируют на это ужесточением условий кредитования.
Сокращение государственных программ кредитования. Массовую льготную ипотеку свернули, а рыночные ставки в отдельных банках достигают 30% годовых. Кредитование становится недоступным для широких слоев населения.
Нельзя не отметить интересную закономерность: чем выше первоначальный взнос, тем лучше условия кредитования. Например, при взносе 50% банк может предложить ставку 14%, а при 20% та же ставка вырастет до 17% годовых.
Оценка заемщика сегодня включает:
Предельную долговую нагрузку (ПДН) — на обслуживание всех кредитных обязательств должно уходить не более 40-50% дохода заемщика.
Кредитная история — даже незначительные просрочки или неуплаты ведут к отказу.
Особое внимание уделяется залоговому обеспечению. Наличие недвижимости или других ликвидных активов заметно повышает шансы на одобрение кредита.
В сети часто встречаются исследования о сроках накопления на жилье, которые основываются на утопических предпосылках — авторы исходят из того, что человек способен направлять 100% заработка на будущую покупку квартиры. Подобные вычисления не имеют ничего общего с действительностью и лишь вводят читателей в заблуждение.
Мы предлагаем рассмотреть более реалистичную модель, при которой заемщик ежемесячно откладывает около 30% от своего ежемесячного дохода.
Почему 30%? Статистические данные Росстата показывают: типичная российская семья направляет на первоочередные нужды (коммунальные услуги, продукты питания, транспортные расходы и пр.) 50-60% семейного бюджета. К тому же, данная стратегия обеспечивает маневренность при изменении жизненных условий и непредвиденных обстоятельствах.
Мы определили среднерыночную стоимость 1 м2 в новостройках, после чего посчитали общую стоимость жилплощади 35 м2. Далее мы рассчитали объем первоначального платежа согласно банковским условиям. И, наконец, временные затраты на накопление при условии ежемесячного сбережения 30 % от регионального среднего заработка.
Результаты анализа по трем городам:
Москва демонстрирует самые высокие барьеры для входа на рынок недвижимости. При средней зарплате 160 тыс. рублей и стоимости квадратного метра 398 тыс. рублей, покупателю потребуется накопить почти 10 млн рублей первоначального взноса. Откладывая треть дохода, гражданин накопит данную сумму за более чем 12 лет.
Санкт-Петербург демонстрирует схожую картину. Заработная плата в 115 тыс. рублей при стоимости жилья 274 тыс. за квадрат требует накопления 7,2 млн рублей. Срок накопления составит 12,4 года.
Относительно доступным вариантом стала Казань. Средний доход 77,9 тыс. рублей и цена квадратного метра 236 тыс. рублей соответствуют необходимости накопить 6,2 млн рублей. Цель будет достигнута через 15,8 лет.
Как можно увидеть, без серьезной финансовой дисциплины копить на жилье в течение длительного времени не получится. Первостепенное значение будет иметь детальный анализ семейного бюджета с выделением всех категорий трат. Следует исключить импульсивные покупки, заняться рефинансированием дорогих кредитов и создать подушку безопасности. Размер последней должен составлять сумму расходов за 3 месяца. Владельцам нестабильных доходов следует рассчитывать сроки накопления исходя из минимальных поступлений, а не средних показателей.
Анализ показывает: накопление 50–75% стоимости квартиры при текущих ценах — задача на десятилетия. Однако есть и работающие стратегии, которые позволяют обойти эти ограничения.
Инвестиционный подход к накоплениям предполагает не откладывание, а активное управление средствами при помощи акций, облигаций, депозитов.
Реализация активов (продажа авто или недвижимости) — способна обеспечить 15-30% первоначального взноса.
Государственные программы (семейная, IT, дальневосточная ипотека) предлагают льготные ставки от 2% до 6% для определенных категорий граждан.
Рассрочка от застройщика позволяет избежать банковского кредитования, хотя здесь особое внимание нужно уделить условиям договора.
Ипотека в 2025 году — это не массовый продукт, а сложная финансовая задача. Если ранее достаточно было первоначального взноса в 1-2 млн рублей, то сегодня требуемые суммы сопоставимы со стоимостью целой квартиры в регионах. Однако изменение правил игры не означает отсутствие решений. Главным фактором успеха сейчас становятся активные действия, а не пассивное ожидание. Рынок предлагает инструменты, и нужно постараться найти оптимальную комбинацию для конкретной ситуации.
Самые читаемые
Ещё
