Недвижимость, принятая в дар, часто вызывает огромное количество вопросов, связанных с возможностью ее продажи: какие документы нужно подготовить, на каких условиях удастся ее продать, какой налог потребуется заплатить. В особенностях процедуры подробнее разберемся в статье.
Когда один гражданин дарит жилье другому гражданину, значит он передает ему право собственности на безвозмездной основе. После завершения сделки и получения выписки из ЕГРН, новый владелец может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе продать ее. В зависимости от наличия других совладельцев или прописанных, у процедуры есть нюансы.
Статья 572 ГК РФ не наделяет дарителя правом и дальше проживать в квартире, которую он подарил другому лицу. Новый собственник может в любой момент продать недвижимость, даже если даритель проживает в ней.
Продать такую квартиру можно только с согласия органов опеки. Решение об одобрении сделки они принимают по своему усмотрению. В государственных органах будут защищать интересы ребенка. Они могут потребовать приобрести ему равноценное жилье или выделить после сделки сумму, эквивалентную его доле, которую нужно будет разместить на банковском счете. Распоряжаться этими деньгами ребенок сможет только после достижения 18 лет.
У опекуна есть право продать жилье, если взамен для подопечного будет приобретена равноценная недвижимость или выделена денежная сумма с продажи. Для сделки потребуется одобрение органов опеки и попечительства.
Квартира, полученная в дар, не относится к совместно нажитому имуществу. В случае развода такую недвижимость не делят. Но если одариваемый продал жилье, а на полученные деньги приобрел другое, такое имущество будет совместно нажитым. Впоследствии в суде можно будет попробовать доказать, что при покупке были использованы деньги, полученные с продажи подаренной недвижимости, но сделать это не всегда получается. В такой ситуации при покупке квартиры стоит заключить брачный договор и прописать в нем правила распоряжения имуществом. Или уточнить в ДКП, что новая квартира покупается на деньги с реализации подаренной квартиры.
Если решением суда сделка дарения аннулирована, имущество снова возвращается в собственность дарителя. У одариваемого нет на него никаких прав.
Продажа жилья, полученного в дар, происходит по стандартной схеме. Продавец готовит документы, договаривается с покупателем и подписывает с ним договор купли-продажи. В нем указывают все условия сделки, стоимость и характеристики объекта.
Покупатель расплачивается с продавцом в момент, согласованный обеими сторонами. Деньги можно передать при подписании договора или после получения выписки. Расчеты проводят через нотариуса, банковскую ячейку или в банке с использованием аккредитива.
Для регистрации нового права собственности документы передают в Росреестр. Для этого нужно оплатить госпошлину. Когда Росреестр внесет сведения о новом владельце в ЕГРН, он становится новым полноправным собственником жилья.
Иногда требуются дополнительные процедуры как заказ экспертной оценки объекта, подписание предварительного соглашения и пр. Схема зависит от особенностей ситуации. Например, если собственником квартиры является несовершеннолетний, запрашивается разрешение органов опеки. Или, если у квартиры есть дополнительный владелец, потребуется его согласие на сделку.
Перед тем как выставить объект на продажу, продавец должен подготовить документы:
паспорт;
договор с будущим покупателем;
выписку из ЕГРН;
договор дарения имущества;
техпаспорт на недвижимость.
Дополнительно могут потребоваться:
доверенность, заверенная нотариусом, если подписывать договор будет не владелец, а доверенное лицо;
справка из наркодиспансера и от психиатра (по требованию покупателя);
одобрение продажи органами опеки, если владелец - несовершеннолетний ребенок;
согласие других владельцев, если они есть;
справка о прописанных;
справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате ЖКУ.
Согласие супруга на такой сделке не требуется, т.к. полученное в дар жилье - не совместно нажитое имущество.
По закону, с продажи недвижимости продавец обязан заплатить налог в 13% от стоимости сделки. Это правило распространяется на имущество, которым владеют до 3 лет, если даритель - близкий родственник, и до 5 лет, если это постороннее лицо. По истечении этих сроков, обязательство по уплате налогов аннулируется. Дата вступления в права владения указана в выписке ЕГРН.
Важно. К списку близких родственников можно отнести: родителей (в том числе, приемных), братьев и сестёр, дедушек и бабушек, внуков, супругов, а также детей.
Когда гражданин принимает в дар недвижимость, он обязан уплатить налоги, если даритель - не близкий родственник. Сумма налогов высчитывается от кадастровой стоимости объекта на 1 января того года, когда одариваемый стал собственником.
Некоторые продавцы занижают стоимость объекта в договоре, проводя остальные расчеты наличными. Но если указанная цена ниже кадастровой на 70% и более, Налоговая служба все равно начислит налог от кадастровой стоимости с умножением ее на 0,7.
ФЗ №325 от 29.09.2019 позволяет снизить налог от продажи недвижимости несколькими путями:
Применить налоговый вычет на сумму 1 млн. рублей.
Снизить налог на стоимость, которую даритель платил за квартиру (если даритель - близкий родственник).
Снизить налог на кадастровую стоимость объекта, от которой были уплачены налоги по факту дарения (если даритель - постороннее лицо).
Последние два способа возможны при наличии документального подтверждения произведенных расчетов. Снизить сумму налогов можно только одним способом, пользоваться одновременно несколькими нельзя.
Важно. Стоимость не стоит занижать на сумму менее 70% от кадастровой. Налоговая служба начислит налог исходя из кадастровой стоимости рассчитывая ее с коэффициентом 0,7. Например, если кадастровая цена квартиры - 5 млн. рублей, а вы ее решили продать за 3 млн. рублей, размер налога все равно составит 650 тыс. рублей.
Для уплаты налогов нужно подать форму 3-НДФЛ в Налоговую службу до 30 апреля года, который следует за тем, когда квартира была продана. Деньги должны быть перечислены до 15 июля в год подачи декларации.
Самые читаемые
