Владелец недвижимости с обременением ограничен в своих правах. Он не может по своему желанию обменять, подарить или продать такое жилье. Для возникновения обременения существует несколько причин. Обычно оно предполагает наличие прав на имущество у кого-либо еще. - у банка, нанимателя и т.д.
Перед покупкой недвижимости всем покупателям стоит провести процедуру ее юридической проверки - due diligence. В ходе нее определяется, есть ли обременения на объекте, и какими полномочиями наделен продавец. Эксперты рассказали, какие виды обременений существуют и какие из них должны насторожить покупателя.
Чаще всего обременение на недвижимости возникает по причине оформления квартиры под залог в банке. Это может произойти в рамках ипотеки или потребительского залогового кредитования. Пока заемщик не выплатит кредит, он может совершать операции с недвижимостью только с согласия кредитной компании. При покупке такой квартиры новый владелец должен переоформить ипотечный договор на свое имя. После этого кредитное обязательство будет лежать на нем. Другой вариант - досрочно погасить кредит продавца в качестве первоначального взноса. Тогда обременение будет снято.
Собственником квартиры может быть гражданин, не достигший 18 лет. Например, это происходит, когда родители взяли ипотеку с использованием материнского капитала (выделение доли ребенку - одно из обязательных требований), либо когда какой-либо родственник оформил дарственную.
Несовершеннолетние владельцы имущества могут продавать жилье только с согласия органов опеки. Кроме того, если ребенку нет 14 лет, от имени ребенка документы подписывают родители, если нет 18 лет - необходимо согласие на совершение сделок с недвижимостью от родителей.
Перед тем как дать согласие на сделку, органы опеки убеждаются, что вместо продаваемой недвижимости дети получат имущество равное или более качественное, по сравнению с продаваемым.
Когда гражданин покупает недвижимость, которую купили с использованием средств материнского капитала, он должен обеспечить всех членов семьи долей с согласия органов опеки.
Если доли детям владелец не выделил и скрыл факт использование маткапитала от покупателя, впоследствии сделку могут признать недействительной. Поэтому рекомендуется потребовать от продавца справку из Пенсионного фонда о денежном остатке маткапитала.
Рента предполагает заключение договора между владельцем недвижимости и третьим лицом, которое обязуется содержать и ухаживать за собственником до конца его жизни. Наличие ренты не является риском для покупателя.
По закону обременением считается договор на аренду недвижимости, срок которого не подошел к концу. Если соглашение заключается более, чем на 11 месяцев, его необходимо регистрировать в Росреестре. В ЕГРН появляется отметка о том, что недвижимость сдается в аренду. Однако это не является основанием для отмены сделки купли-продажи. На усмотрение арендодателя договор может быть расторгнуть досрочно.
Ограничение на проведение регистрационных действий с недвижимостью может наложить владелец недвижимости. Для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Граждане делают это, чтобы уберечься от действий злоумышленников.
Иногда ограничения на совершение сделок с недвижимостью накладывает суд или судебные приставы, например, когда гражданин является должником по кредиту и в отношении его начато исполнительное производство.
При таком виде обременения Росреестр откажется регистрировать сделку, продать квартиру будет невозможно. Такие обстоятельства находятся в публичном доступе - на сайте ЕФРСБ.
Также эксперты обращают внимание на ситуации, в которых продавец в скором времени может быть признан банкротом. Если он является должником по кредиту, сделку могут признать недействительной.
Самые читаемые
Ещё
