С марта 2025 года ЦБ принял решение уменьшить надбавки к коэффициентам риска по нескольким ипотечным кредитам. Это означает, что финансовые организации смогут использовать высвобожденные средства. Решение принято на фоне снижения рисков жилищного кредитования, но вопрос в том, как это скажется на заемщиках. Несмотря на регуляторные послабления, фактическая доступность ипотеки для населения остается под вопросом.
Банки ждут менее жесткие требованиям по капиталу при выдаче жилищных займов. Наибольшие изменения коснулись кредитов с первоначальным взносом от 20% до 30%. Теперь, если показатель долговой нагрузки заемщика (ПДН) составляет до 50%, банки не обязаны учитывать дополнительные риски. Для тех, чьи платежи превышают 50% от дохода, коэффициенты снижены в разы.
Фактически, это частичная отмена введенных ранее ограничений, которые сдерживали чрезмерное кредитование. В 2024 году Банк России жестко регулировал рынок, чтобы не допустить пузыря на фоне стремительного роста ипотечного кредитования. Теперь, когда динамика замедлилась, регулятор смягчает политику, давая банкам больше маневров.
Но действительно ли это облегчит жизнь заемщикам? На первый взгляд, послабления должны сделать кредиты доступнее, но все не так однозначно. Высокие процентные ставки и сворачивание программ льготной ипотеки по-прежнему ограничивают спрос.
Последние два года банки вынуждены наращивать капитал, чтобы соответствовать требованиям регулятора. Теперь, когда часть средств высвобождается, возникает вопрос: куда они направят освободившиеся ресурсы? Эксперты склоняются к тому, что приоритет будет отдан не ипотеке, а корпоративному сектору.
Финансовые организации заинтересованы в кредитовании бизнеса, поскольку потребительские займы в условиях высокой ключевой ставки теряют привлекательность. Кроме того, кредитование юридических лиц приносит банкам более предсказуемую прибыль. Поэтому, даже несмотря на снижение регуляторных барьеров, активного роста ипотеки в ближайшее время ожидать не стоит.
Ослабление контроля со стороны ЦБ не означает автоматического увеличения количества одобренных заявок. Условия выдачи займов остаются жесткими, а высокий уровень процентных ставок по-прежнему ограничивает возможности заемщиков.
Кроме того, сама структура спроса на ипотеку изменилась. После сокращения доступных программ льготного кредитования, которые были раньше, это привело к тому, что в 2024 году выдачи резко упали. На начало 2025 года их объем равнялся всего 126,8 млрд рублей, что является самым низким значением с 2017. Это говорит о том, что снижение регуляторного давления не решает ключевой проблемы — высокой стоимости доступных займов.
Решение ЦБ выглядит логичным с точки зрения макроэкономической стабильности. В 2024 году ипотечный рынок резко замедлился, а доля рискованных кредитов сократилась в несколько раз. Теперь, когда угроза перегрева рынка ослабла, банки получают больше свободы.
Но смягчение регулирования — это лишь один из факторов, влияющих на ипотеку. Доступность жилья по-прежнему зависит от экономической ситуации, уровня доходов населения и дальнейшей политики регулятора. В перспективе главным вопросом остается снижение ключевой ставки, без которого оживление ипотечного рынка будет затруднено.
В ближайшие месяцы можно ожидать оживления в секторе ипотечного кредитования, но полного восстановления рынка пока не предвидится.
Самые читаемые
Ещё
