В Центробанке активно разрабатываются меры по ограничению ипотеки с экстремально низкими ставками. Такие программы последнее время очень популярны. Банки заключают партнёрское соглашение с застройщиком, чтобы сделать ипотечное предложение для заёмщика более привлекательным. Однако на деле заниженные ставки оборачиваются ещё более высокой переплатой по кредиту.
Так, регулятор планирует два варианта решения проблемы:
Также в планах Банка России проведение разъяснительной и надзорной работы с кредитными компаниями. Регулятор уверен: льготная ипотека от застройщика способна привести к пузырю на рынке. Во-первых, этому будет способствовать технический разгон стоимости жилья, а также последующее схлопывание пузыря.
В августе размер средневзвешенной ставки по первичной ипотеке достиг 3,7%. В течение года он снизился на 2.2 пункта. Однако в Центробанке полагают, что риски по такой ипотеке всё равно растут. Во-первых, это связано с искажённой стоимостью жилья. Банк получает компенсацию разницы между сверхльготной и банковской ставкой от застройщика. Строительная компания, в свою очередь, все дополнительные расходы закладывает в цены на недвижимость. Получается, происходит удорожание квартир.
Размер комиссии банка определяется прогнозом, насколько быстро клиент погасит оформленный кредит. По мнению экспертов Центробанка, схема может иметь негативные последствия для всех сторон подобных сделок, а также для государственного бюджета и всей финансовой системы.
Если недвижимость будет продаваться по завышенным ценам, это приведёт к тому, что её нельзя будет реализовать на вторичном рынке, не потеряв деньги. Из-за этого гражданам будет сложнее улучшить жилищные условия. А если клиент не сможет погашать свои кредитные обязательства, денег от продажи жилья не хватит для того, чтобы закрыть всю задолженность.
Также нужно учитывать: ипотечное кредитование со сверхнизкими ставками предполагает более длительный срок погашения долга. Получается, для банка такая программа во временной перспективе может стать невыгодной, ведь этот фактор не закладывается в комиссию, перечисляемую от застройщика.
Чем дольше срок действия ипотеки, тем больший риск несёт кредитная организация, т.к. увеличивается вероятность банкротства заемщика.
Для застройщиков такая схема - тоже риск. Чтобы выплачивать комиссию банкам, требуется постоянно поддерживать денежный поток. Нужно учитывать, что такую ипотеку часто комбинируют с господдержкой, когда сниженная ставка компенсируется бюджетными средствами. Если такие кредиты выдаются на длительный срок, это повлечёт дополнительные расходы для бюджета. Так, будут расти фискальные риски, что особенно нельзя допускать в кризисный период во время снижения доходов и роста расходов бюджета.
Сверхльготная ипотека способна замаскировать снижение стоимости жилья, которая всегда фиксируется в кризис. Получается, на фоне действия программы создаются неверные направления по принятию решений инвесторами и покупателями. Цены на недвижимость начинают искусственно расти, что не имеет отношения к настоящему состоянию рынка.
В Центробанке рассматривается вопрос по введению ограничительных мер для таких видов кредитов:
Какое бы решение не принял Центробанк, банки, скорее всего, активизируются в выдаче кредитов до того, как ограничения будут приняты. Кроме того, любые нововведения начнут действовать только в отношении новых кредитных продуктов.
В интересах застройщиков, сохранить действие льготных ставок, чтобы поддержать объем продаж. А со стороны кредиторов можно ожидать проявление осторожности, особенно в условиях возрастающей неопределенности. Возможно, банки будут искать промежуточный вариант, например, выдавать ипотеки не под такие низкие ставки или ужесточать прочие условия кредитования.
Самые читаемые
Ещё
