Льготная ипотека превратила рынок жилья в ловушку для покупателей и застройщиков. С 2020 по 2024 год цены на квартиры взлетели из-за высокого спроса. После отмены массовых льготных программ в середине прошлого года ситуация резко изменилась. Строительные компании столкнулись с падением продаж, долгами перед банками и подрядчиками. Все это в сочетании с высокой ключевой ставкой на протяжении длительного времени привели к истощению бюджетов застройщиков. Аналитики начали бить тревогу: 2025 год станет годом массовых банкротств. Их прогнозы начали сбываться - уже в первый месяц этого года несколько региональных девелоперов оказались на грани разорения или объявили о банкротстве, так как не смогли погасить проценты по кредитам.
Власти начали предпринимать экстренные меры. Минстрой ввел мораторий на взыскание штрафов и неустоек за срыв сроков сдачи жилья застройщиками до 30 июня 2025 года, установил минимальные требования к отделке квартир, а также предложил компенсировать застройщикам часть кредитных затрат. Однако нестабильность на рынке сохраняется.
Что делать, если застройщик не справляется с кризисом и уже оказался на грани разорения? Можно ли предсказать его банкротство? Разбираемся в статье.
Компании, работающие на заемные средства, особенно уязвимы. Если поток новых покупателей сокращается, а обязательства перед банками и подрядчиками накапливаются, единственный выход — банкротство. В этом случае арбитражный суд назначает конкурсного управляющего, который продает активы и распределяет деньги между кредиторами.
Причины банкротства:
Резкое падение спроса. После отмены льготной ипотеки сделки сократились, поэтому компания лишается притока денег.
Рост себестоимости. Удорожание стройматериалов, логистики и работ делает проекты невыгодными.
Ошибки в бизнес-планировании. Завышенные прогнозы продаж, заведомо убыточные проекты.
Долговая нагрузка. Кредиты, обязательства перед подрядчиками, штрафы за срыв сроков.
Юридические риски. Судебные споры, коррупционные схемы, арест счетов.
Фиктивное банкротство. Иногда девелоперы выводят активы и объявляют себя несостоятельными, чтобы избежать выплат.
Примечание. Если компания уже начала процедуру банкротства, достроить дом в стандартном режиме не удастся. Дольщикам придется бороться за свои деньги или ждать, когда новый застройщик выкупит проект и завершит его.
Процедура банкротства застройщика отличается от обычных юридических лиц. Арбитражный суд сразу вводит конкурсное производство, а руководство компанией переходит к назначенному управляющему. Он определяет, кому и в каком порядке будут выплачены деньги от продажи имущества девелопера.
Банкротство застройщика не освобождает заемщика от выплат по ипотеке. Договор с банком остается в силе. Заемщик обязан продолжать выплаты, но вправе требовать пересмотра условий: реструктуризации долга, отсрочки платежей или снижения ставки. Однако банки редко идут на уступки без гарантий.
Если дольщик выбрал возврат через суд, компенсация направляется на погашение ипотеки. При остатке средств после закрытия кредита разница перечисляется гражданину. Если же квартира передается новому застройщику, ипотека переоформляется на обновленный объект, но это требует согласования с кредитной организацией.
Когда застройщик банкротится, участникам долевого строительства нужно решить, как действовать дальше. Закон дает два варианта:
Требовать возврата денег. Если деньги хранятся на эскроу-счете, банк вернет их без сложностей. В случае договора долевого участия без эскроу придется включать свои требования в реестр кредиторов, а сам процесс может затянуться.
Добиваться получения квартиры. Если стройка на высокой стадии готовности, дом может быть достроен другим девелопером или региональным фондом. В таком случае дольщик должен включить свое требование о передаче квартиры в специальный реестр.
Важно. Включение в реестр требований доступно только в течение 45 дней после уведомления о банкротстве или 60 дней с момента официальной публикации информации.
После завершения конкурсного производства объект будет передан другому застройщику, который достроит его, но сроки при этом увеличиваются.
Банкротство — это не внезапный обвал, а процесс, который развивается постепенно. Чем раньше дольщик заметит тревожные сигналы, тем больше у него шансов успеть принять правильное решение.
Признаки скорого банкротства:
Замедление или приостановка работ на стройке. Месяц назад строили этаж в неделю, а теперь на площадке тишина? Это плохой знак.
Девелопер задерживает ввод объекта в эксплуатацию. Дом построен, но ключи не выдают, потому что «ждут документы»? Возможно, компания уже не контролирует ситуацию.
Наличие долговых исков у застройщика. Судебные разбирательства с банками, подрядчиками, налоговой свидетельствуют о проблемах.
Отсутствие свежих отчетов. В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) застройщики обязаны публиковать данные о ходе работ. Если отчетность пропала — повод насторожиться.
Истекает срок разрешения на строительство. Без продления стройка окажется незаконной.
Проверять статус строительных работ и застройщика нужно регулярно.
Если застройщик уже признан банкротом или процедура запущена, информация об этом появится в нескольких источниках:
На сайте арбитражного суда. В разделе дел о банкротстве можно найти дату решения и статус процесса.
В ЕФРСБ. Здесь публикуются официальные сообщения о процедуре.
В газете «Коммерсантъ». Закон обязывает размещать объявления о банкротстве в специализированных изданиях.
Через конкурсного управляющего. Он обязан уведомлять дольщиков о процедуре в течение 15 дней после решения суда.
Банкротство застройщика — серьезный риск для дольщиков, особенно тех, кто купил квартиру в ипотеку. Главное правило в такой ситуации — не медлить с действиями. Если дом можно достроить, стоит дождаться нового девелопера. Если нет — лучше требовать деньги и закрывать ипотеку.
Проверять застройщика нужно еще до покупки квартиры. Если на стройке застой, отчеты пропали, а суды завалены исками — компания уже балансирует на грани банкротства. В таком случае, даже если цена квартиры кажется выгодной, риск потери денег слишком велик.
Ещё
