Ипотека давно стала привычным инструментом покупки жилья, но не все знают, что она бывает бывает двух видов – в силу закона и в силу договора. Разбираемся, чем они отличаются друг от друга.
Это самый распространенный вариант ипотеки. Банк выдает деньги исключительно на покупку жилья, которая автоматически становится залогом. Отдельное соглашение о залоге подписывать не нужно – он возникает «по закону».
Такая ипотека называется «в силу закона», потому что залог возникает не потому, что вы с банком специально об этом договорились, а потому что так предписано законодательством. Квартира, которую вы покупаете на кредитные деньги, автоматически становится обеспечением этого кредита.
Регистрация такого типа ипотеки происходит в один день с оформлением права собственности на квартиру. В Росреестре одновременно регистрируют и вашу собственность на жилье, и обременение в пользу банка. Причем за регистрацию залога платить госпошлину не нужно – это входит в общую процедуру.
По такой схеме работают все льготные ипотечные программы — семейная, с господдержкой, с использованием маткапитала. Это всегда целевые кредиты на покупку жилья, и никак иначе потратить эти деньги нельзя.
Этот вариант встречается реже, но отличается большей гибкостью. Например, у вас есть квартира в собственности без обременений, и вы решаете оформить кредит, предоставив ее в залог.
При этом использовать полученные средства можно не только для покупки жилья, но и, например, для приобретения автомобиля, открытия бизнеса или финансирования поездки.
При этом полученные средства разрешается направить не только на покупку нового жилья, но и на иные цели — например, на покупку автомобиля, открытие/развитие бизнеса или отпуск.
В этом случае залог возникает не автоматически, а на основании соглашения между вами и банком. Именно поэтому такой вид ипотеки называется «в силу договора»: заемщик самостоятельно принимает решение, использовать ли принадлежащую ему недвижимость в качестве обеспечения по кредиту.
Такой вариант регистрируется отдельно, уже после того, как вы стали собственником недвижимости. Более того, если вы берете кредит на покупку новой квартиры под залог старой, то сначала оформляете право собственности на новое жилье, а потом идете регистрировать залог на старое. За регистрацию залога придется заплатить госпошлину – 1000 рублей (для физлиц).
Еще одна особенность заключается в том, что залогодатель и заемщик могут быть разными лицами. Например, родители могут предоставить свою квартиру в залог, чтобы помочь взрослому ребенку получить кредит на покупку собственного жилья. При классической ипотеке это невозможно – заемщик и собственник ипотечного жилья должны быть одним лицом.
Ипотека в силу закона хороша тем, что дает доступ ко всем льготным программам и субсидиям. Процентные ставки здесь обычно ниже, потому что это социально значимые кредиты, которые государство старается делать доступнее. Да и оформление проще: не нужно отдельно бегать регистрировать залог и платить за это. Банки охотнее одобряют такие кредиты, потому что схема отработана и понятна.
Но в таком случае имеется довольно жесткое ограничение: деньги тратятся строго на покупку жилья. Захотели в процессе потратить часть средств на ремонт или мебель? Не получится, банк контролирует целевое использование. Да и требования к заемщикам обычно строже: нужно соответствовать критериями программы, иметь при себе приличный первоначальный взнос, подтверждение дохода и хорошую кредитную историю.
Ипотека в силу договора дает больше свободы. Во-первых, деньги можно тратить на что угодно, так как это нецелевой кредит. Во-вторых, первоначальный взнос обычно не требуется, ведь вы уже предоставляете ликвидный залог. Требования к заемщику мягче; одобрить могут даже тех, кому отказали в льготной ипотеке. Но ставка будет существенно выше без льгот и господдержки. И главное, вы рискуете квартирой, которая у вас уже есть.
Если при обычной ипотеке в худшем случае потеряете то жилье, которое только недавно купили, то здесь можете лишиться своей собственности, на которую вообще не тратили кредитные деньги.
Обойтись без ипотеки возможно, но зачастую такие схемы слабо регулируются и несут риск потери денег и жилья.
На практике наиболее распространённой альтернативой является рассрочка от застройщика. Этот вариант популярен среди покупателей новостроек и во многом напоминает ипотеку, хотя различий между ними немало:
Процентная ставка по рассрочке обычно выше, чем по ипотеке. Есть беспроцентные варианты, но они встречаются крайне редко.
Срок рассрочки ограничен – не более 4 лет. Если не успеть ее погасить в установленный срок, он конвертируется в ипотеку по рыночной ставке.
Требует крупный первоначальный взнос – как правило, от 50% от стоимости недвижимости.
Рассрочка подойдет тем, кто располагает крупными накоплениями и способен выплатить большую часть суммы в короткие сроки.
Недостатки рассрочки от застройщика разбирали в статье.
Рассрочка возможна и между частными лицами – такая схема называется рассрочкой с залогом. В этом случае продавец соглашается продать квартиру не за всю сумму сразу, а с поэтапной оплатой в течение определенного срока. Покупатель вносит первоначальный взнос, оформляет право собственности, но квартира остается в залоге у продавца до полной выплаты. Все условия – сроки, размер платежей, штрафы за просрочку – прописываются в договоре купли-продажи (ДКП).
Такой вариант чаще встречается на вторичном рынке, когда продавцу некуда спешить, а покупатель не имеет возможности или не желает связываться с банком. При этом риски несут обе стороны, поэтому договор лучше оформлять через нотариуса, чтобы обеспечить юридическую защиту и надежность сделки.
Для покупки обычного жилья почти всегда подходит ипотечный кредит в силу закона. Это классика, проверенная миллионами сделок; в таком случае правила игры понятны, а также присутствует возможность возможностью получить господдержку. Если планируете использовать материнский капитал или претендуете на льготную ставку, то другого варианта просто нет.
Договорная ипотека под уже имеющееся жилье скорее подходит для специфических ситуаций. Когда нужны деньги не на жилье, когда есть что заложить, когда обычную ипотеку не одобряют. Или когда выгоднее заложить имеющуюся недвижимость, чем копить на первоначальный взнос для новой покупки. Главное, трезво оценить риски и быть уверенным, что сможете выплатить кредит, чтобы не потерять свою квартиру.
Самые читаемые
Ещё
