Ипотека – это долгосрочное финансовое обязательство, которое может растянуться на десятилетия. Многие заемщики стремятся погасить ее быстрее, чтобы снизить финансовую нагрузку и избежать переплаты по процентам. Для этого существуют принципиально разные стратегии. В этой статье мы рассмотрим наиболее эффективные способы ускоренного погашения ипотеки.
Ипотечный кредит, как и потребительский, вы можете досрочно погасить полностью или частично. При полном досрочном погашении заемщик единовременно оплачивает всю сумму долга плюс проценты за пользование кредитом, начисленные на дату проведения операции. После того, как банк обработает платёж и закроет кредит, можно подавать заявление о снятии обременения с недвижимости. Также банк обязан сделать перерасчет процентов по кредиту и списать начисленные проценты за оставшийся по договору срок пользования заемными деньгами.
Если вы планируете частичное погашение, то рекомендуется досрочно вносить деньги за первые годы кредита, так как на начало ипотеки заемщики в основном выплачивают проценты, и уже потом гасят тело кредита. Так вы сможете сэкономить на платежах.
Если у вас нет во владении свободных средств или сбережений для досрочного погашения, вы можете воспользоваться:
1. Налоговым вычетом: до 260 тыс. рублей с покупки жилья и до 390 тыс. рублей с уплаченных процентов по ипотеке. О том, как его можно получить рассказали здесь. Возвращенные средства можно направить на частичное досрочное погашение кредита.
2. Материнским капиталом. Сумма, предоставляемая за первого ребенка в 2025 году, составляет 690 тыс рублей, за второго и последующих детей - 912 тыс. рублей или 221 тыс рублей, если семья уже получала выплату за первенца.
Важно: в недвижимости, на покупку которой тратится материнский капитал, нужно выделить ребенку (детям) долю. Если же такая недвижимость продается, то детям нужно обязательно выделить долю в другом жилье.
3. Субсидией в размере 450 тысяч рублей для многодетных семей. Важным условием для использования субсидии является наличие трех и более несовершеннолетних детей. Эти средства можно направить на покупку или строительство жилья.
4. Региональными программами господдержки ипотечных заемщиков.
Продажа ненужного имущества поможет получить значительную сумму для досрочного погашения. Это может быть дача, гараж, земельный участок, старая квартира, или транспортное средство.
Большой первоначальный взнос помогает снизить финансовую нагрузку в будущем. От него зависит ежемесячный платеж и необходимый доход для оформления ипотеки. Чем он больше, тем меньше будет сумма и срок кредита, а также переплата по нему.
Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. Но не стоит забывать, что вы не обязаны продлевать полис в одной и той же компании каждый год. Вы вправе выбрать новую компанию. В условиях рыночной конкуренции страховые организации готовы бороться за клиентов, и этим стоит воспользоваться.
По окончании первого года страхования, запросите расчет ваших взносов и обратитесь с ним в другую компанию. Велика вероятность, что вам найдете более выгодные условия. Но не торопитесь с выбором – возьмите новый расчет и покажите его своему текущему страховщику. Чтобы сохранить вас как клиента, он, скорее всего, сделает еще более привлекательное предложение.
К тому же, если вы решите погасить ипотеку досрочно, есть возможность вернуть часть уплаченных страховых взносов. Важно учесть один момент: если погашение произойдет в начале года, вы сможете вернуть большую сумму за страховку.
Для начала изучите кредитный договор, чтобы понять можно ли залоговое имущество сдать в аренду, если такого пункта в договоре нет, необходимо согласовать его с кредитором.
Ежемесячные поступления можно направлять на погашение ежемесячных платежей.
Иногда заемщики приходят к мысли, что площадь жилья слишком велика и часть не практически не используется, а платежи по ипотеке становятся непосильными. В таком случае можно продать ипотечную квартиру, купить жилье поменьше, а разницу направить на погашение кредита.
Рефинансирование подразумевает переоформление ипотечного договора с более выгодными условиями. Представьте, что вы взяли ипотеку под 17% годовых, но спустя время ЦБ снизил ключевую ставку, и другой банк начал предлагать кредиты уже под 10%. Разница очевидна – именно на этом можно существенно сэкономить.
Сам процесс рефинансирования не сложный. Вы заключаете новый договор и получаете денежные средства, которыми погашаете текущую ипотеку. После этого выплаты продолжаются, но уже в другом банке и по обновленным условиям.
Рефинансирование также позволяет объединить несколько кредитов в один, установив единую процентную ставку.
Важно: если вы планируете рефинансирование с залогом недвижимости, придется заново проводить оценку жилья и собрать полный комплект документов. Это потребует дополнительных затрат времени и средств. Поэтому, если срок выплат по ипотеке уже подходит к концу, смысла в рефинансировании нет.
Вместо досрочного погашения можно инвестировать свободные средства, чтобы они работали на вас. Этот вариант особенно выгоден для заемщиков со льготными условиями – например, семьям с детьми, IT-специалистам или тем, кто оформил дальневосточную и арктическую ипотеку. При процентной ставке по кредиту 4–8% годовых разумнее разместить средства на вкладе или накопительном счете с доходностью 18–22% годовых. Так, дополнительная прибыль, превысит сумму переплаты по кредиту.
Через несколько месяцев или год накопленные проценты можно направить на частичное или полное досрочное погашение ипотеки. При этом стоит учитывать, что государство страхует банковские вклады до 1,4 млн рублей. Если у вас есть сумма больше этого лимита, лучше распределить ее между несколькими банками для большей безопасности.
Стоит помнить, что досрочное погашение не всегда является рациональным шагом. В некоторых случаях это может быть просто невыгодно:
Если процентная ставка по ипотеке ниже уровня инфляции, разумнее направить деньги в доходные инвестиции.
Если ипотека была оформлена до 2024 года по льготным программам с низкой ставкой, стоит сохранить выгодные условия.
Если у вас нет финансовой подушки безопасности, досрочные выплаты могут привести к нехватке денег в экстренных ситуациях.
Быстрее погасить ипотеку можно разными способами: за счет досрочного погашения, грамотного использования налоговых льгот, государственных субсидий, сдачи жилья в аренду и даже продажи ненужного имущества. Важно выбирать стратегию, которая подходит именно вам, и учитывать возможные финансовые риски.
Ещё
