Льготное ипотечное кредитование в 2026 году существенно изменится – государство пытается сделать поддержку более точечной. Теперь важно не просто формально подходить под условия, а реально соответствовать логике программы: одна семья – один льготный кредит, без каких-либо обходных схем и "запасных вариантов". Часть изменений уже утверждена, часть обсуждается, однако при этом общая тенденция очевидна: получить льготную ипотеку станет намного сложнее.
С 1 февраля 2026 года на одну семью будет приходиться только одна семейная ипотека. При оформлении такой ипотеки оба супруга обязаны участвовать в сделке в статусе созаемщиков. Единственное исключение предусмотрено в случаях, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Нововведение фактически прекращает практику обходных схем, при которых семейная ипотека оформлялась поочередно на каждого из супругов.Теперь не имеет значения, кто именно подписывал договор и на чье имя оформлена квартира. Если семья уже пользовалась льготой, повторно получить ее, к сожалению, уже не выйдет.
Речь идет о практике, когда в сделку формально включают "донора" – как правило, родственника с детьми, – что позволяет получить семейную ипотеку под 6% заемщикам, не подпадающим под условия программы. Такой подход активно используют для покупки инвестиционных квартир или для сохранения льготы "на потом".
С 1 февраля банки будут оценивать не только документы, но и экономический смысл сделки. Если заемщик и будущий собственник жилья не совпадают по логике программы, в кредите просто откажут. Привлечение созаемщиков станет допустимым лишь в ситуациях, когда доходов самих супругов объективно недостаточно для одобрения кредита и требуется дополнительная финансовая поддержка.
С 1 января 2026 года государство сократило компенсации банкам по льготным ипотечным программам:
Сокращение компенсаций само по себе не приведет к повышению ставок для заемщиков, однако напрямую отразится на кредитной политике банков
Банки начнут строже оценивать доходы и долговую нагрузку клиентов, чаще запрашивать подтверждение доходов. В некоторых случаях вырастет минимальный первоначальный взнос. Проще говоря, формального "проходного" дохода будет недостаточно для одобрения ипотеки.
При этом есть и преимущества: условия компенсаций по новостройкам и индивидуальному жилищному строительству практически сравнялись, что может стимулировать банки активнее работать с разными форматами льготных программ.
Семейную ипотеку на вторичную недвижимость сохранят. Но есть одна немаловажная деталь: подойдет оно далеко не всем. Дело в том, что данная программа действует не везде, а лишь на территориях населенных пунктов без активного строительства. По факту, данный вид кредита для большинства семей будет недоступным. Вторичка попадает под льготные условия только если в населенном пункте возводится не более двух многоквартирных домов, а крупные города и агломерации в эту логику не укладываются. Поэтому Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и другие мегаполисы по-прежнему остаются за рамками программы.
Льготная ипотека на вторичку останется скорее региональным инструментом и будет рассчитан на семьи из малых городов, в которых выбирать между новостройками попросту не из чего. При этом в 2026 году правила могут быть скорректированы, но общий подход вряд ли изменится: государство использует вторичку в качестве точечной, поддерживающей меры, а не массового способа купить квартиру в уже сложившихся рынках.
Ожидается, что в 2026 году могут появиться дифференцированные ставки по семейной ипотеке, которые будут устанавливаться в зависимости от количества детей. В рамках обсуждаемой концепции семьи с большим количеством детей должны получать более низкую ставку. В публичных источниках чаще всего фигурирует следующая конфигурация:
для семей с одним ребенком – ставка выше текущей базовой по программе, на уровне 10-12%;
для семей с двумя детьми – сохранение действующей ставки около 6%;
для семей с тремя и более детьми – пониженная ставка, вплоть до 4%.
Точные параметры и сроки запуска пока неизвестны, поэтому откладывать покупку жилья в ожидании гипотетических 4% может быть рискованно.
Начнут действовать новые правила рефинансирования комбинированной ипотеки. Теперь можно будет снизить ставку только по рыночной части кредита, не теряя льготную ставку по основной.
Новые правила предусматривают, что:
рефинансированию подлежит только рыночная, то есть сверхлимитная, часть кредита;
льготная часть сохраняет условия первоначальной программы;
количество рефинансирований не ограничивается;
само рефинансирование не считается повторным использованием права на льготную ипотеку.
Самые читаемые
