Многие покупатели выбирают жилье с расчетом на быструю и прибыльную продажу в будущем, но реализовать недвижимость на выгодных условиях удается не всегда. Внезапно выясняется, что квартира или загородный дом не так востребованы, как казалось, а продавцу приходится снижать цену. Возникает естественный вопрос: что же определяет ценность объекта и почему какой-то вариант уходит с рынка за неделю, а другой торгуется годами? Разобраться в этом поможет понятие ликвидности.
Под ликвидностью понимают способность товара быстро и без заметных потерь в цене обменять его на деньги. Если говорить о рынке жилья, это означает, что объект, обладающий высокой привлекательностью для большого круга покупателей, можно продать в короткие сроки и по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее заключается сделка и чем меньше нужно делать уступок, тем выше ликвидность.
В реальности ликвидность недвижимости – это непостоянная величина. Поначалу одна и та же квартира, расположенная в новом доме и соответствующая вкусам массового покупателя, может считаться «быстропроходимым» товаром, но потом что-то в инфраструктуре района меняется (строятся дороги, сносятся парки, открываются производство или железная дорога) и ее стоимость падает. Происходит и обратная ситуация: пребывавший в тени объект с ветхим ремонтом вдруг оказывается в районе, который начали активно развивать, и интерес к нему неожиданно возрождается.
Важно. В кредитовании ликвидность недвижимости определяет ее залоговую стоимость. Банки и кредитные организации оценивают, насколько быстро и по какой цене можно будет продать объект в случае невыплаты кредита. Если ликвидность объекта высока, выгодные условия кредитования обеспечены. Узнайте на какую сумму вы можете рассчитывать, отправив заявку на нашем сайте. Ответ поступит в течение дня.
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что оценка объекта с точки зрения скорости и выгодности сделки зависит сразу от нескольких факторов:
Временных расходов – налогов, комиссий, затрат на оформление и возможное юридическое сопровождение. Чем быстрее и проще продать квадратные метры, тем выше итоговая ликвидность.
Локации и инфраструктуры. Если раньше при покупке жилья уделяли внимание исключительно метражу и материалам стен, то теперь все гораздо сложнее. Место, инфраструктура, экология, удобство планировки, год постройки – все это сказывается на итоговой возможности конвертировать жилье в деньги в дальнейшем. При этом даже объект в современном жилом комплексе может потерять часть привлекательности, если в подъезде регулярно случаются перебои с электроснабжением или же рядом начинают возводить шумную развязку.
В крупных городах вроде Москвы или Санкт-Петербурга, стоимость даже самых одинаковых по площади и качеству отделки квартир может различаться просто потому что одна из них расположена ближе к метро и ключевым транспортным узлам. Экология тоже важна: жилплощадь, граничащая с промышленными зонами или шумными магистралями, обычно продается дешевле, а искать на нее покупателя бывает сложнее.
Изредка встречаются случаи, когда какое-то уникальное архитектурное решение или дизайнерский ремонт «перевешивают» отрицательные факторы района. Инвестиционным игрокам известен и такой подход, как флиппинг, когда дешевое жилье покупается с дисконтом, обновляется (делается ремонт) и продается подороже. Квартиры со свежей отделкой и исправными коммуникациями обладают высокой ликвидностью. Да и такой вариант быстрее находит покупателя, ведь многие предпочитают готовое жилье.
Важно. Лучше всего продаются небольшие жилые помещения метражом до 50 квадратов: студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такой формат ориентирован на самый массовый сегмент покупателей. А вот большие квартиры с 4-5 комнатами, без балконов и нормальных коридоров нередко оказываются в категории неликвидных.
Квартиры со свежей отделкой и исправными коммуникациями продаются быстрее. Однако слишком смелый дизайн или дорогая отделка могут отпугнуть покупателей. Чаще всего нейтральный интерьер становится лучшим решением для быстрой и выгодной продажи.
Не стоит забывать об этаже, на котором расположена квартира. Традиционно первый и последний этажи часто настораживают покупателей из-за риска протечек с крыши или легкой доступности с улицы для непрошеных гостей. Но в элитных домах на последних этажах находятся пентхаусы, оснащенные просторными террасами с панорамными видами, за счет которых их ликвидность растет. Также, вне зависимости от класса жилья, на последних этажах уличный шум ощущается меньше.
Некоторые сознательно выбирают последние этажи именно из-за меньшего шума, а предприниматели, ведущие бизнес на дому, не против проживания на первом этаже, ведь там проще организовать отдельный вход или офис.
Существенное значение имеет материал, из которого построен дом. Кирпичные и монолитные здания оцениваются дороже, чем панельные, поскольку ассоциируются с более качественным уровнем строительства, комфортным микроклиматом и меньшими проблемами с шумоизоляцией. Но и здесь возможны исключения: панельные новостройки, возведенные по современным технологиям, могут иметь неплохие показатели энергоэффективности и звукоизоляции.
Загородные коттеджи и дачи обычно продаются медленнее, чем аналогичное по стоимости городское жилье, потому что покупатели учитывают больше факторов: состояние коммуникаций, дороги до участка, инфраструктуры, нюансы правового статуса земли и самих построек. Даже если дом хорош, на поиск заинтересованного человека придется потратить больше времени. Вдобавок к этому покупатели коттеджей зачастую более вдумчивы в вопросах юридической чистоты и состояния фундамента, поскольку рисков по сравнению с квартирами больше.
С практической точки зрения перед покупкой любого жилья имеет смысл оценить его на соответствие параметрам. Мы дадим вам 10 пунктов, каждому из них причисляется 1 балл. Чем больше баллов вы наберете к концу теста, тем выше ликвидность вашей недвижимости.
Остановка общественного транспорта находится в 10 минутах ходьбы.
В ближайшем окружении расположены магазины шаговой доступности.
Удобные подъездные пути из центра и соседних районов, дороги не перегружены пробками.
Рядом расположены школы, детские сады, а также поликлиники для детей и взрослых.
Двор благоустроен, оборудован комфортными детскими площадками.
Коммуникации и инженерные системы дома находятся в хорошем состоянии.
Квартира одно- или двухкомнатная с удобной планировкой.
Состояние квартиры хорошее, выполнен качественный ремонт.
Дом относится к категории эконом-класса.
Все документы готовы к сделке, юридических рисков нет.
Самые читаемые
Ещё
