Получить ссуду на покупку жилья без согласия супруга возможно в следующих случаях: если такой порядок распоряжения имуществом указан в договоре, при разводе или смерти супруга, или если супруг уже выступает созаемщиком по ипотеке. В крайнем случае можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости.
Если супруг выступает созаемщиком по ипотеке, то имущество и кредитные обязательства делятся поровну, и никакого дополнительного одобрения не нужно. Однако в случае, если один из супругов не хочет вовлекать другого в процесс, ипотечное кредитование не подойдет, поскольку оно предусматривает документальное согласие супруга. Это связано с особенностями механизма ипотечного кредитования: приобретаемая жилплощадь передается кредитору в залог и находится у него до тех пор, пока заемщик не выплатить всю сумму. Этот процесс требует разрешения супруга при заключении договора, что предусмотрено статьей 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Можно попробовать оформить кредит под залог недвижимости. Этот способ позволит обойти правило лишь на стадии получения займа и приобретения жилья. Согласие может понадобиться позже - при перепродаже жилья или разводе. Формально собственность может быть оформлена только на одного из супругов, но все равно попадает в категорию “совместно нажитого”. Отсутствие согласия не является основанием для признания сделки недействительной, однако дает возможность оспорить договор.
Можно также оформить кредит под залог квартиры, купленной до брака. Поскольку для передачи такого имущества в залог точно не потребуется согласие супруга. Это значительно снижает риски оспаривания сделки.
Важно. Купить в кредит без согласия можно вторичное жилье или готовое первичное. Сделки со строящимися объектами на первичном рынке потребуют разрешения супруга на всех начальных этапах: при подписании ипотечного договора, договора купли-продажи с рассрочкой платежа или ДДУ.
Если супруг не дает согласие или вы намеренно не вовлекаете его в процесс, сделку может провести Росреестр или нотариус. Однако, когда факт сделки станет известен, возникнут проблемы. Супруг имеет право требовать расторжения договора, если он будет недоволен не только самой сделкой, но и ее условиями, например, стоимостью.
До 1 января 2017 года Росреестр приостанавливал госрегистрацию перехода права собственности, если согласия не было. Однако после упрощения процесса ведомство не вправе требовать нотариально удостоверенное согласие. Даже если согласие не было получено, регистрация будет проведена без приостановления. Факт отсутствия просто фиксируется в ЕГРН.
Федеральная нотариальная палата и другие юридические органы также разъясняют, что если один из супругов не дал разрешения на проведение сделки с недвижимостью, сама сделка не является ничтожной, но может быть оспорена в судебном порядке. Важно, что суды ставят в приоритет добросовестность сторон сделки. Если покупатель добросовестно не знал о несогласии супруга, то сделка остается в силе.
Верховный суд, как правило, поддерживает принцип защиты прав супругов на совместно нажитое имущество. В то же время суды требуют от истца (того, чье согласие не было получено) доказательства того, что другая сторона знала о несогласии.
Пример из судебной практики. В одном из дел, которое рассматривал Верховный суд РФ (Определение от 06.09.2016 N 18-КГ16-97), супруг подал иск к покупателю недвижимости, утверждая, что его предупредили о продаже недвижимости. Однако суд признал, что покупатель не знал о несогласии второго супруга и не мог этого знать, поскольку информация о несогласии не была предоставлена. В итоге сделка была признана действительной, а требование о ее признании недействительной отклонено.
Оспорить недовольство супруга сделкой по продаже можно, в случае, если:
Недвижимость приобретается на средства заработанные вне брака. Но это нужно еще суметь доказать.
Недвижимость куплена на средства материнского капитала или другого сертификата на улучшение жилищных условий. Такие случаи считаются особенными.
В остальных ситуациях рекомендуется заручиться согласием, во избежание возникновения проблем в дальнейшем. Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.
Оформить кредит или сделку по покупке жилья можно без согласия супруга, но если факт сделки станет известен, есть риск что сделка будет оспорена в суде.
Росреестр не приостанавливает регистрацию сделки, а вносит запись о том, что согласие не было получено в ЕГРН.
Если сделка была совершена без разрешения супруга, то этот факт может быть оспорен в суде. Однако нужно доказать, что вы не имели представления о несогласии.
Самые читаемые
Ещё
