С ростом цен на рынке недвижимости и отменой льготных ипотечных программ покупка недвижимости стала почти невыполнимой задачей. Однако есть альтернативные способы покупки жилья на случай, если собственных сбережений не хватает или бюджет не позволяет взять ипотеку по рыночной ставке. Сегодня поговорим об одном из них - рассрочке. Специалисты НКБ пояснили, как работает механизм рассрочки при покупке недвижимости и насколько такая сделка безопасна.
Когда одно физическое лицо продает другому личную вещь в рассрочку, сторонам необходимо заключить между собой договор. Почему? Если покупатель не будет исполнять свои долговые обязательства, и вы решите обратиться в суд, договоренность на словах не будет иметь юридической силы.
Поэтому рекомендуется оформление одного из двух вариантов документов: взять с покупателя долговую расписку или подписать договор купли-продажи (ДКП). В обоих случаях должны быть отражены особенности внесения оплаты по частям, размер каждого взноса и его сроки.
Расписка - официальное подтверждение того факта, что один гражданин передал определенную вещь другому на оговоренных условиях. Такой документ обычно оформляют, если сделку нужно провести быстро или объект не имеет большой ценности.
В ней указывают:
паспортные данные покупателя и продавца;
стоимость объекта, размер внесенной суммы и остатка, который покупатель обязуется погасить;
срок полной оплаты стоимости товара;
дата и место оформления документов.
После подписания расписки сторонами она остается на хранение у продавца. Как только покупатель исполнит свои обязательства, продавец должен отдать ему документ.
Если имущество дорогое, например, вы продаете/покупаете недвижимость, необходимо заключить договор купли-продажи, т.к. он имеет большую юридическую силу, чем расписка. В соглашении необходимо указать, что продавец передает права на владение имуществом другому лицу, а тот обязуется оплатить его стоимость частями в определенные сроки.
В документе необходимо указать:
Ф.И.О. обеих сторон, их паспортные данные, место регистрации;
описание объекта со всеми характеристиками;
особенности расчетов: стоимость объекта, условия внесения первоначального взноса и остальных платежей, проценты, размер штрафов и прочих начислений;
данные о залоге (необходимо прописать, что до того, как долг будет погашен в полном объеме, имущество находится в залоге у продавца, согласно п 5, ст. 488; п. 3, ст. 489 ГК РФ).
Если между покупателем и продавцом есть другие договоренности, все они должны быть отражены в договоре.
Подержанную квартиру можно купить у другого гражданина, оформив договор с рассрочкой. Это альтернатива ипотеки, когда у покупателя нет на руках суммы, чтобы полностью оплатить стоимость недвижимости. По договоренности между сторонами, продавец может начислять проценты за отсрочку платежей либо не начислять их. Обычно от покупателя требуется внести первоначальный взнос в размере 20-50%, а остаток перечислять регулярными платежами в течение оговоренного срока (до 2-3 лет).
Помимо договора на сделке должны быть документы:
техпаспорт на недвижимость;
выписка из ЕГРН;
выписка с л/счета по услугам ЖКХ;
выписка из домовой книги.
Договор с рассрочкой подлежит обязательной регистрации в Росреестре по аналогии с другими видами ДКП недвижимости. Для этого нужно следовать инструкции:
Подготовить все документы на квартиру, подписанный договор, паспорта продавца и покупателя, квитанцию об оплате госпошлины.
Подать заявление на перерегистрацию права собственности.
Дождаться проверки документов в Росреестре (до 7 дней).
Покупателю получить выписку из ЕГРН с указанием наличия залога на квартире.
Покупатель при сделке с рассрочкой (если сделка происходит между физическими лицами) ничем не рискует. Все риски у продавца.
Когда банк выдает ипотеку, он проверяет платежеспособность и благонадежность потенциального заемщика: оценивает его кредитную историю, требует подтверждение доходов. Гражданин не может провести такую комплексную оценку покупателя, поэтому рискует оказаться в таких ситуациях:
просрочки по платежам (из-за этого сделку можно аннулировать);
повреждение недвижимости покупателем;
накопление долгов по оплате услуг ЖКХ (добиться от него оплаты можно только по суду);
потеря денег на фоне внешних факторов: колебания курса валют, взлета или падения стоимости недвижимости на рынке.
Если по вине покупателя сделка будет расторгнута, продавец должен вернуть ему всю уплаченную до этого момента сумму. Это создает дополнительные риски, т.к. денег у гражданина может уже не быть в наличии.
Эксперты рекомендуют придерживаться правил, чтобы обезопасить себя:
Проводить тщательную проверку финансового состояния покупателя, потребовать его него актуальную кредитную историю и справку о доходах.
Включать в договор пункт об обязательстве покупателя поддерживать надлежащее качество квартиры до полного погашения долга.
Сохранять полученные от покупателя деньги до момента внесения всей суммы.
Не заключать договор сроком более 3 лет.
Важно. То что рассрочка предъявляет менее строгие требования к заемщикам остается фактом. Однако не стоит забывать, что из-за ограниченного срока пользования рассрочкой, ежемесячный платеж по займу может оказаться неподъемным.
Оформите кредит на покупку жилья на более комфортных условиях в НКБ. Мы предоставим до 60 млн рублей по льготной ставке на срок до 30 лет даже с плохой кредитной историей.
По закону расписка или договор с распиской не обязательно заверять у нотариуса. Подписи обеих сторон имеют юридическую силу в случае возникновения споров.
Но бывают и спорные ситуации, например, если один из граждан подписал документы неразборчиво либо использовал другую подпись, отличную от образца в паспорте. В суде такую сделку могут оспорить.
Если заверение документов у нотариуса не подходит к заключению сделки можно привлечь свидетелей. Они смогут подтвердить в суде условия заключения договора.
Если покупатель перестал перечислять деньги в оговоренные сроки, продавец имеет право расторгнуть договор и вернуть себе право собственности. В этом случае он должен вернуть полученные деньги в полном объеме за минусом штрафов, обозначенных в договоре. Если предмет сделки - личная вещь, продавец имеет право требовать денежной компенсации, т.к. вещь, побывавшая в пользовании у другого человека, уже утратила свой первоначальный вид.
В первую очередь, стоит попробовать уладить спор с покупателем мирным путем. Возможно, у него временные финансовые трудности, которые он намерен в ближайшее время решить. Тогда можно оформить дополнительное соглашение к договору и прописать новые условия возврата долга.
Если мирно договориться не получается, продавцу следует потребовать денежную компенсацию. Для этого составляется досудебная претензия и вручается покупателю. В ней продавец излагает свои требования, размер начисленного штрафа и срок, в течение которого нужно полностью погасить долг.
У покупателя будет 30 дней, чтобы удовлетворить досудебную претензию. Если этого не произошло, продавец может обращаться в суд. В иске должно быть указано, что гражданин требует погашение долга, а не возврата товара.
При наличии нотариально заверенных документов вернуть деньги или право собственности можно во внесудебном порядке. Продавцу следует обратиться в ФССП или банк, клиентом которого является покупатель. Тогда с должника взыщут необходимую сумму без суда.
Если стороны не обращались к нотариусу, спор можно решить только в суде по ст. 451 ГК РФ. Перед этим продавец может предложить покупателю расторгнуть договор в письменном виде. Если в течение 30 дней ответа нет, можно подавать в суд.
После поступления заявление слушание могут назначить в срок 15-60 дней. От продавца потребуется доказать суду, что действия покупателя повлекли материальный ущерб для него. Итогом разбирательства становится аннулирование сделки.
Самые читаемые
Ещё
