Как провести оценку недвижимости для ипотеки и зачем это нужно?

Планируя покупку квартиры в ипотеку, важно учитывать не только условия займа, но и требования банка к самой недвижимости. Ключевое условие — оценка жилья, выступающей залогом по кредиту. В статье подробно разобрали, что такое оценка недвижимости, зачем она нужна при оформлении ипотеки и как проводится.

Что такое оценка недвижимости и кто ее проводит?

Оценка жилья или иного имущества – это процедура тщательного исследования и анализа объекта с целью определения его рыночной стоимости. Она требуется банкам при выдаче ипотеки и полезна для самих собственников жилья. Кредитору такой документ нужен, чтобы убедиться в ликвидности залога. Заемщику же отчет позволяет в дальнейшем избежать споров о цене.

Для проведения оценки приглашают сертифицированного эксперта – оценщика. Он выезжает на объект, внимательно изучает его характеристики и оформляет отчет об оценке недвижимости для ипотеки с указанием стоимости. Такой документ обладает юридической силой и используется, например, в судах для подтверждения цены имущества.

Деятельность оценщиков регулирует федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование, страховой полис ответственности и членство в саморегулируемой организации. Во время анализа он подбирает метод оценки, собирает информацию об аналогичных сделках и особенностях объекта, а затем производит расчет. Обычно на это уходит несколько дней. Готовый отчет направляется заказчику и банку. Данные из отчетов заносятся в базы оценочной статистики, чтобы повысить точность сравнений при будущих оценках.

Когда требуется оценка недвижимости?

Оценка не всегда обязательна. Если продавец и покупатель заранее согласовали цену, привлечение эксперта не потребуется. Однако в некоторых жизненных ситуациях независимая оценка объекта необходима:

• При наследовании недвижимости, чтобы рассчитать сумму госпошлины и правильно распределить имущество;

• Во время банкротства, для реализации имущества должника;

• Для определения страховой стоимости имущества

• При реорганизации предприятия – для отражения недвижимости в балансе компании;

• При обмене, разделе или продаже через суд, чтобы подтвердить реальную стоимость спорного объекта;

• Для определения кадастровой стоимости.

При оформлении ипотеки оценка жилья обязательна: банку важно убедиться, что стоимость приобретаемого объекта не меньше суммы кредита. На жилье оформляется залог, и если заемщик не будет платить по кредиту, банк реализует квартиру для погашения долга.

По закону заемщик вправе самостоятельно выбрать оценочную компанию, а банк обязан принять ее отчет. На практике кредиторы предоставляют список аккредитованных организаций сами — так они поддерживают надежность оценки и могут контролировать качество отчетов.

Помимо банка, оценка важна и для сторон сделки – покупателю и продавцу. Экспертный отчет служит весомым аргументом в спорах: например, при разделе имущества или оспаривании сделки суд будет опираться на стоимость, указанную в оценке, а не на сумму по договору.

Важно. Эксперты НКБ рекомендуют сопровождать любой крупный обмен недвижимостью независимой оценкой, чтобы иметь формальное подтверждение цены. Без заключения специалиста будет сложно доказать обман с завышением или занижением стоимости.

Как происходит оценка недвижимости?

После одобрения ипотечного кредита и выбора квартиры или дома нужно обратиться в оценочную компанию. Для этого:

1. Соберите документы. Вам потребуются правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, технический паспорт и т. д.). Оценщик сверит их во время выезда.

2. Выберите оценщика. Получите у банка список аккредитованных компаний и запросите у них предложения. Желательно связаться сразу с несколькими фирмами – это поможет сравнить стоимость и сроки подготовки отчета.

3. Подготовьте объект к осмотру. Уберите личные вещи и ненужные предметы, чтобы эксперт мог тщательно осмотреть жилье. Сделайте фотографии интерьера и фасада – они будут приложены к отчету.

4. Уточните возможность дистанционной оценки. Многие специалисты согласны работать по фотографиям и документам без выезда. Если вам важно ускорить процедуру, вы можете выслать оценщику сканы правоустанавливающих документов и фотоснимки квартиры.

Сама оценка занимает 3–5 рабочих дней. Оценщик приезжает на объект для осмотра (если проводится выездная оценка), собирает информацию о районе, аналогичных объектах и рыночной ситуации.

Что должно быть в отчете об оценке?

По итогам экспертизы формируется отчет об оценке – официальный документ, в котором описаны все параметры имущества и приведен расчет его стоимости. Одну копию отчета вы получите бесплатно, оригинал будет передан в банк. Основное содержание отчета включает следующие разделы:

• Цель и основания оценки. Здесь указывают, для чего проводилась экспертиза (например, ипотека) и на каком основании (договор поручения).

• Дата осмотра и номер отчета. Прописаны сроки проведения процедуры, дата составления документа и регистрационный номер.

• Данные об оценщике. ФИО специалиста или название компании, номер аттестата, СРО и сведения о страховом полисе профессиональной ответственности.

• Описание объекта. Полный адрес, площадь, тип дома, этажность, планировка, техническое состояние жилья, наличие коммуникаций и т. д.

• Методика и стандарты. Перечислены подходы к оценке (сравнительный, затратный или доходный) и нормативы, по которым работал оценщик.

• Исходные данные и источники. Перечень аналогичных сделок и предложений на рынке, использованных в расчетах, а также список документов, на основании которых оценивали стоимость.

• Расчет стоимости. Пошаговые формулы с учетом коэффициентов (повышающих или понижающих значение – например, район, состояние объекта и т. д.).

• Фотоматериалы. Фотографии помещений и фасада, иллюстрирующие состояние жилья на момент оценки.

Отчет скрепляется печатью эксперта, а цифровая версия документа подтверждается его электронной подписью. Перед подписанием убедитесь в корректности указанных в документе данных. Кредитор или суд могут придраться даже к небольшим ошибкам.

Сколько стоит отчет об оценке недвижимости для ипотеки?

Стоимость услуги зависит от типа объекта и региона. Обычно отчет об оценке квартиры стоит от нескольких тысяч рублей. Например, в небольших городах цена может начинаться от 4–5 тыс. руб., в Москве и других крупных городах – от 5–8 тыс. руб. Для дома или коммерческой недвижимости стоимость выше. Конкретная сумма согласуется с оценочной компанией при заказе услуги.

Кто оплачивает оценку недвижимости при ипотеке?

Как правило, расходы по оценке несет заемщик. При выдаче кредита заемщику озвучивают стоимость отчета, и он оплачивает услуги оценщика. В некоторых случаях банк может компенсировать часть затрат (например, включить эту сумму в счет кредита или предложить акцию).