Апартаменты - это вид коммерческой недвижимости, который адаптирован для длительного проживания. До недавнего времени застройщикам было выгодно строить и продавать такие объекты из-за упрощенного порядка получения разрешения на их строительство и ввода в эксплуатацию. Покупателей такое жилье привлекает из-за низкой стоимости (обычно на 30%, чем на обычные квартиры). Однако у такой недвижимости множество ограничений: в ней нельзя прописаться, при ее покупке нельзя воспользоваться каким-либо видом государственной поддержки (в том числе материнским капиталом) или получить налоговый вычет. Придется оплачивать коммунальные услуги и налоги по повышенным тарифам, а также самостоятельно следить за состоянием общей площади (лестничной площадки, крыши, подъезда, фасада).
Специалисты НКБ рассказали, можно ли избежать этих ограничений, переведя такую недвижимость в статус жилой, и как это делается.
Российские законы напрямую не запрещают перевод апартаментов в статус жилой недвижимости. Однако прямого закона, разрешающего это делать, тоже нет. В Правительстве не раз поднимался вопрос об урегулировании вопроса, но единого решения пока не приняли. Перевод остается трудно осуществимой задачей, но реальной.
Иногда застройщики предлагают покупателям свою помощь в последующем переводе апартаментов в жилой фонд, если те приобретут их на этапе строительства. Однако никаких гарантий у нового владельца нет. Это обещание не прописывается в договоре, и компания может попросту не выполнить свои обещания.
Перевод можно сделать только с введением дома в эксплуатацию. Пока идет процесс строительства, владелец должен будет платить ипотеку без льгот и господдержки.
Процедура перевода апартаментов в жилую недвижимость регламентируется общими правилами ст. 23 ЖК РФ. При этом необходимо учесть важные правила:
Наличие разрешения на пользование землей. У земли должно быть разрешение на строительство гостиницы. Если у участка статус "общественно-делового", то на нем запрещено строительство гостиниц, а значит, переводить недвижимость в жилую нельзя. Получить информацию о земле можно в проектной декларации, которую застройщик обязан предоставить.
Объект должен соответствовать всем требованиям жилой недвижимости, т.е. иметь подведенные коммуникации, планировку в соответствии с нормами. Например, во всех комнатах должны быть окна.
У помещения не должно быть каких-либо обременений. Если его приобрели при помощи ипотеки, перевод возможен после полного закрытия долга.
Перевод может сделать только собственник апартаментов. Для этого ему нужно подготовить пакет документов:
Выписку из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или через Госуслуги.
Договоры, подтверждающие переход прав на владение недвижимостью - договор о покупке, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и пр.
Техпаспорт помещения. Выдается кадастровыми инженерами в БТИ или строительной компанией.
Проект о выполненной или предстоящей перепланировке, если изначально объект не соответствует требованиям жилой недвижимости. Выдается проектно-архитектурным бюро. Стоимость услуги - 7 000 - 25 000 руб.
План расположения объектов на этаже, который может выдать застройщик, БТИ или МФЦ.
Одобрение всех владельцев на смену статуса объекта.
Подготовленные документы необходимо подать на рассмотрение в местные органы самоуправления. В каждом городе вопросом занимается свое ведомство. Информацию о нем можно получить, посетив сайт администрации региона. Обращения жителей Москвы рассматриваются в Департаменте городского имущества или МФЦ.
После подачи заявления необходимо дождаться выездной комиссии, которая проведет осмотр недвижимости и сформирует отчет. На это может уйти до 45 суток в зависимости от региона. Смена статуса жилья возможно только после вынесения решения органом самоуправления.
Если комиссия приняла отрицательное решение, владелец имеет право подать в суд для его обжалования.
Несмотря на свои недостатки, покупка апартаментов в ипотеку может стать выгодным инвестиционным решением, если соблюсти все упомянутые условия в начале сделки. Кроме того, ее можно сдавать в аренду сразу после подписания ипотечного договора. В большинстве случаев полученных от арендатора денег будет в полной мере хватать на оплату ипотечного займа.
Ещё
