С 01.07.2025 года в России начнут действовать макропруденциальные лимиты (МПЛ) для ипотечного кредитования. Банки будут обязаны более тщательно оценивать заемщиков по таким критериям, как долговая нагрузка, стабильность доходов и другим показателям. Если ранее рефинансирование ипотеки считалось универсальным «планом Б» на случай финансовых трудностей, то теперь часть заемщиков может лишиться этой возможности. Рассказываем, кого коснутся новые ограничения и что можно сделать, чтобы снизить риск отказа.
История введения подобных ограничений восходит к урокам глобального финансового кризиса 2007-2008 годов. Тогда неконтролируемый рост ипотечного кредитования в США привел к формированию «пузыря» на рынке недвижимости. Крах этого пузыря стал катализатором мирового экономического спада и тем самым продемонстрировал критичность превентивных мер по ограничению закредитованности населения.
Извлекая уроки из международной практики, Банк России стремится предотвратить появление аналогичных просадок в отечественной экономике при помощи внедрения более жестких критериев оценки кредитоспособности заемщиков.
Завершение программы льготной ипотеки летом 2024 года также создало дополнительные предпосылки для ужесточения регуляторных мер. Центральный банк стремится минимизировать потенциальное накопление системных рисков в период перехода к рыночным процентным ставкам и обеспечить стабильность банковского сектора в долгосрочной перспективе. Эффективность новых мер будет во многом зависеть от способности заемщиков адаптироваться к изменившимся условиям и выработать новые стратегии работы в более регулируемой среде.
В целом считается, что новая парадигма существенно изменит ландшафт ипотечного рынка, особенно для заемщиков с повышенным уровнем риска. Банки будут обязаны применять более жесткие фильтры при одобрении заявок для клиентов:
с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости;
с совокупной долговой нагрузкой 80% от ежемесячного дохода и более.
Эти ограничения затронут не только новых заемщиков, но и действующих клиентов банков, рассчитывающих на рефинансирование своих обязательств в будущем.
Особенно уязвимыми окажутся заемщики, которые изначально брали ипотеку под высокие ставки, рассчитывая на последующее рефинансирование при снижении ключевой ставки или улучшении рыночных условий. Многие из них могли дополнительно увеличить свою долговую нагрузку после получения ипотеки, оформив потребительские кредиты или активно используя кредитные карты. В результате их текущий финансовый профиль может не соответствовать новым требованиям, что делает рефинансирование практически недоступным.
С 1 июля 2025 года правила игры изменятся не только на рынке ипотеки, но и в сегменте автокредитования. Введение лимитов усложнит получение займов на покупку автомобилей, особенно для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (около 80% от дохода) — получить одобрение будет практически невозможно.
Ожидается следующее ужесточение условий:
рост процентных ставок
сокращение максимального срока кредитования
увеличение минимального первоначального взноса — вплоть до 30% для клиентов с нестабильными доходами.
Банки уже начали адаптировать свои процедуры оценки клиентов под новые регуляторные требования. Процесс одобрения рефинансирования становится более селективным, с фокусом на комплексную оценку финансового состояния заемщика. Критичными факторами риска, которые могут привести к отказу в рефинансировании, становятся:
предельная долговая нагрузка свыше 50% от ежемесячного дохода;
отсутствие документального подтверждения стабильных доходов;
снижение рыночной стоимости залоговой недвижимости с соответствующим ростом показателя LTV (соотношение кредитной суммы к стоимости залога) выше 80%;
срок нового кредита более 30 лет;
наличие даже незначительных просрочек по другим финансовым обязательствам;
а также недавнее оформление текущей ипотеки (менее шести месяцев назад).
Для заемщиков, планирующих воспользоваться рефинансированием в новых условиях, становится критически важной предварительная подготовка и оптимизация своего финансового профиля. Стратегия успешного прохождения банковского скоринга может быть представлена следующими аспектами:
Снижение долговой нагрузки. Активное погашение мелких потребительских кредитов, снижение лимитов по кредитным картам, консолидация задолженностей для уменьшения общего уровня ПДН до показателей ниже 50%.
Укрепление кредитной дисциплины. Безупречная платежная история по всем кредитным обязательствам, погашение существующих просрочек, минимизация количества кредитных заявок перед подачей на рефинансирование.
Подтверждение доходов. Оформление всех возможных источников дохода через официальные каналы, получение справок 2-НДФЛ, документирование дополнительных источников поступлений.
Мониторинг состояния залогового имущества. Регулярная оценка рыночной стоимости недвижимости, устранение правовых обременений, завершение всех перепланировок, решение потенциальных судебных споров.
Внедрение макропруденциальных лимитов — важный шаг в направлении повышения устойчивости финансовой системы и защиты как банков, так и заемщиков от избыточных рисков. Хотя эти меры могут создать краткосрочные трудности для части участников ипотечного рынка, их долгосрочный эффект должен способствовать формированию более здоровой и сбалансированной кредитной среды. Успешная адаптация к новым условиям потребует от заемщиков более ответственного подхода к управлению личными финансами и стратегического планирования своих кредитных обязательств.
Отказывают в рефинансировании? Обращайтесь в НКБ. Мы объединим любые ваши кредиты под выгодную ставку без залога и дополнительных справок.
Самые читаемые
Ещё
