Счетная палата опубликовала отчет, где подробно разобрала влияние программ льготной ипотеки на рынок недвижимости России. Для поддержки населения в кризисные годы государство ввело снижение процентных ставок и различные субсидии, но результат оказался неоднозначным. В 11 регионах льготные кредиты стали катализатором для серьезного роста цен на новостройки. Как выяснили аудиторы, снижение ипотечной ставки всего на 1% приводит к удорожанию первичной недвижимости на 0,9-2%. Этот всплеск оказался слишком резким на фоне слабой строительной активности — предложения просто не успевали за спросом.
Особенно заметным был рост цен в 2021 и 2022 годах. В первый год новостройки подорожали на 26%, во второй — на 21%. Региональный рынок не смог отреагировать адекватным увеличением объемов строительства, что усилило разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Разница в стоимости новостроек и вторичного фонда в ряде областей достигла 30–60%. В числе пострадавших от ценового разброса оказались такие субъекты, как Астраханская и Орловская области, а также Забайкальский край.
Не последнюю роль в ускорении роста цен сыграли схемы с льготной ипотекой от застройщиков. В 2022 году на пике кризиса банки совместно с застройщиками запустили программы, где предлагались экстремально низкие ставки по кредитам, доходившие до символических 0,01%. Однако «скидки» на ипотеку маскировались за существенным увеличением стоимости квартиры — на 20-30%. Застройщики платили банкам компенсации, покрывая разницу. Этот прием подогрел спрос, но нарушил баланс цен на рынке, искусственно завышая стоимость жилья.
Появление таких программ привело к тому, что реальная цена квартир выросла быстрее, чем планировалось изначально. Это породило еще большую пропасть между ожиданиями покупателей и возможностями рынка. Схемы с нулевыми ставками подрывали прозрачность ценообразования и создавали мнимую доступность жилья.
Льготная ипотека — не единственный фактор, толкающий цены вверх. По данным аудиторов, в некоторых регионах существенное влияние оказал рост реальных доходов населения. Счетная палата констатировала: увеличение средней зарплаты на 1% приводит к росту стоимости первичной недвижимости на 0,7%. Это означает, что в регионах с растущими зарплатами жилье дорожает пропорционально, даже если государственные программы не оказывают прямого воздействия.
Влияние реальных доходов можно проследить на примере таких регионов, как Московская область и Санкт-Петербург. Здесь активно растут зарплаты и льготная ипотека пользуется особой популярностью. По данным за 2021–2023 годы, на эти два субъекта приходилось более 6,5% всех выданных ипотек с господдержкой.
Резкий рост цен на жилье заставил правительство задуматься о корректировке программ льготной ипотеки. Программа, предусматривающая кредиты на новостройки по ставке 8%, завершилась в середине 2023 года, а семейная ипотека была продлена до 2030-го, но с новыми условиями. В то же время, IT-ипотека также подверглась пересмотру, ограничив круг потенциальных заемщиков.
Несмотря на многочисленные сложности и рост бюджетных расходов на поддержку ипотечных программ, некоторые результаты оказались даже лучше ожидаемых. По данным Счетной палаты, с 2021 года более 1,39 млн россиян смогли оформить ипотеку под 8%, что превысило плановые показатели на 30%. Кроме того, число семей, воспользовавшихся семейной ипотекой, также превысило прогнозы: вместо ожидаемых 410 тыс., за льготный кредит обратились более 615 тыс. семей.
Не обошлось и без злоупотребления программами: экспертам удалось найти россиянина, оформившего 26 льготных кредитов на сумму 196 миллионов рублей. Всего же количество заемщиков с пятью и более льготными кредитами составило более полутора тысяч человек.
Ещё
