Льготная ипотека завершила свое действие в России 1 июля. После этого продавцы, банки и застройщики стали предлагать различные схемы для привлечения клиентов. Эксперты рассказали, каких предложений стоит опасаться и что должно насторожить потенциального покупателя.
Весной 2020 г. в РФ была запущена льготная ипотека на покупку новостроек под 8%. 01.07.2024 она завершилась. В течение 4-летнего периода 1,5 млн россиян воспользовались господдержкой и оформили ипотеку на общую сумму в 6 трлн руб. В среднем, один кредит покупатели берут на 3,8 млн руб. сроком 272 месяца.
По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, завершение льготных программ привело к появлению новых ипотечных схем на рынке, в том числе предложения с рассрочкой, кешбэком и сниженными до минимума ставками.
Набиуллина обратила внимание граждан: обычно за привлекательными условиями кроется большое количество рисков, например, изначально завышенная стоимость недвижимости или растущие ипотечные платежи. Продавцы стараются завуалировать эти последствия и прозрачно не доносят все особенности до клиентов. На практике это оборачивается для заемщика существенными финансовыми потерями.
Сомнительные ипотечные схемы стали появляться на рынке еще во время действия льготной программы. Например, застройщики предлагали купить квартиры без первоначального взноса или взять кредит под околонулевую ставку. Но это создавало высокие риски для граждан. Квартиру, купленную по завышенной цене, нельзя продать за ту же стоимость. В итоге, гражданин даже после продажи имущества остается с ипотечным долгом.
В такой ситуации регулятор должен был ограничить эту практику. Так, были введены макропруденциальные надбавки по таким видам кредитов. После этого банки стали предъявлять другие требования к заемщикам. Например, вырос размер первоначального взноса: с 20% до 30%.
Строительные компании стали предлагать покупателям схемы со снижением первоначального взноса: траншевую ипотеку, переуступку по ДДУ от застройщика, использование аккредитива.
Траншевая ипотека предполагает внесение стоимости недвижимости частями - траншами. Клиент оплачивает часть при подписании договора, а точнее за него это делает банк-кредитор. Пока жилье строится, заемщик платит проценты только по первому траншу. Остаток средств продавец получает после введения объекта в эксплуатацию. С этого момента покупатель начинает платить полную сумму платежей по ипотеке, которые кратно возрастают. Некоторые банки оставляют за собой право в этот момент изменить ставку. Если она увеличивается, клиент должен платить сумму, на которую изначально не рассчитывал.
Когда используется аккредитив, деньги в полном объеме застройщик получает после сдачи объекта в эксплуатацию. Схема напоминает расчеты через эксроу-счета, но есть отличие - на деньги покупателя не распространяется страховка.
Напрямую российские законы не запрещают такие схемы, но они создают высокие риски для граждан. Также есть 214-ФЗ, в котором прописано: сделки должны проводиться с использованием эксроу-счетов, к которым подключена страховка средств.
Переуступка ДДУ предполагает перечисление средств не на эскроу-счет, а напрямую продавцу. Тот осуществляет перепродажу недвижимости компании - партнеру застройщика. Если строительная компания становится банкротом, клиент может потерять свои деньги.
Еще одно предложение девелоперов - покупка недвижимости в рассрочку. Покупатель вносит 25-50% стоимости объекта сразу, а остаток перечисляет равными платежами от года до 5 лет.
Такая схема подходит гражданам, которые одновременно с покупкой нового жилья продают прежнее. В этом случае они уверены в поступлении денег в ближайшее время.
Эксперты предупреждают: рассрочка не всегда бесплатная. Некоторые продавцы устанавливают свои ставки, либо завышают изначальную стоимость квартиры.
Когда продавец долго не может реализовать жилье, он готов оплачивать проценты по ипотеке за покупателя. Другое предложение - аренда недвижимости с правом на ее дальнейший выкуп. Иногда в арендные платежи закладывается и стоимость квартиры.
В этом случае покупателю предлагаются неликвидные варианты. Квартира может быть расположена в непопулярном районе или иметь другие недостатки.
При этом за арендными платежами обычно скрывается существенная переплата.
Покупатель договаривается с оценщиком о завышении стоимости недвижимости. Так, банк одобряет клиенту более крупную сумму. Часть этой суммы идет на обеспечение первоначального взноса, если кредитор практикует расчеты наличными с помощью ячеек.
Но в этом случае гражданин должен будет платить проценты по завышенной сумме кредита.
Непрозрачные схемы банков распространяются не только на новостройки, но и на подержанное жилье. В этом секторе наблюдается существенное падение объемов продаж после увеличения ставок до запредельных уровней. Поэтому банки стали предлагать заемщикам "свои" ставки.
Например, кредитор обещает выдать клиенту ипотеку на вторичку под 10%. Но в рекламе часто умалчивается о том, что за услугу банк или риелторское агентство взимает комиссию. Из-за этого недвижимость становится еще дороже.
Ещё
