Прошел год с момента отмены массовой льготной ипотеки — одного из главных драйверов жилищного строительства в последние годы. Сначала казалось, что рынок справится, но последствия начали постепенно накапливаться. Основные проблемы не в текущем объеме строительства, а в снижении темпов запуска новых проектов и растущей ключевой ставке.
После завершения массовой льготной ипотеки застройщики стали выводить на рынок меньше новых объектов. Первые месяцы после отмены госпрограмм прошли еще на инерции — застройщики активно регистрировали новые проекты. Многие спешили успеть до окончательного завершения льготной ипотеки, поэтому объем новых запусков тогда даже вырос. Но с начала 2025-го ситуация изменилась.
Уже к маю темпы запуска новостроек сократились почти 19% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Особенно резким стало падение в феврале — тогда количество новых проектов уменьшилось почти на треть. С марта по май рынок сохранял отрицательную динамику.
По итогам пяти месяцев 2025 года в стройку пошло 15 млн квадратных метров – это на пятую часть меньше, чем в аналогичный период 2024-го. Разрешений на строительство тоже выдали заметно меньше (-22%).
Снижение числа новых разрешений отражает не временные колебания, а настрой всей отрасли: строить сейчас просто невыгодно. Дело не только в спросе, но и в доступности заемных средств для самих застройщиков.
Снижение запуска новых проектов отразится не сразу. На возведение домов требуется минимум два-три года. Но спад, зафиксированный в 2025-м, приведет к нехватке готового жилья уже в 2027 году. А это может снова разогнать цены вопреки нынешнему охлаждению спроса.
Пока в эксплуатацию сдается немало жилья — отложенный результат активности застройщиков в предыдущие годы. Но и здесь тенденция меняется: уже в мае 2025 года объем введенного жилья оказался на 31% ниже, чем годом ранее. Первые месяцы текущего года еще показывали рост, но с весны начался уверенный спад. Особенно заметным он стал в апреле и мае.
Если в 2024 году снижение было умеренным (около 2,5%), то к концу года темпы падения ускорились — минус 10% в ноябре, почти 20% в декабре. В 2025-м рынок продолжает двигаться по нисходящей траектории, причем быстрее.
Отмена льготной ипотеки совпала с ростом ставок по рыночным займам. Это ударило по всем, от покупателей до застройщиков. Для населения ипотека стала почти недоступной: в начале 2025 года средняя ставка по рыночному кредиту доходила до 29%. Это значит, что даже при высокой зарплате взять кредит на квартиру стало крайне затратно.
Но хуже всего пришлось самим девелоперам. Строительство — это долгий и дорогой процесс, который требует заемных денег. А кредиты на стройку (проектное финансирование) в начале года тоже резко подорожали. Почти пятая часть всех таких займов оформлялась по ставке от 20%.
Чтобы хоть как-то поддержать спрос, застройщики массово предлагают рассрочки и участие в узконаправленных льготных программах (семейная и IT-ипотека). Но этих программ явно недостаточно, чтобы заменить отмененную всеобщую поддержку. Кроме того, рассрочка не всегда позволяет использовать эскроу-счета, а без них банки выдают деньги застройщикам под более высокий процент.
Строительный рынок сейчас живет на запасах. Тот объем жилья, что продолжают возводить, был запущен при другом уровне ставок и спроса. Но этого ресурса хватит ненадолго. Без притока новых проектов застройщики начнут останавливать строительство и пересматривать бизнес-модели. А это уже грозит снижением предложения и потерей рабочих мест.
Власти осознают масштаб проблемы, но не спешат возвращать массовую ипотечную поддержку. Однако на ПМЭФ-2025 уже прозвучали тревожные оценки: если ситуация не изменится, к 2027 году строительная отрасль существенно замедлится. Причем пострадает не только жилищное строительство, но и вся инфраструктура.
Самые читаемые
Ещё
