Российские банки продолжают выдавать высокорискованную ипотеку, несмотря на борьбу Центробанка с подобными программами. К ним относят траншевую ипотеку, ипотеку с экстремально низкими ставками, без первоначального взноса, без платежей до срока сдачи дома (их вносит за заемщика застройщик). Практически все крупнейшие девелоперы размещают на рынке такие предложения.
Уже давно банки объединились с застройщиками, чтобы предлагать клиентам ипотеку с околонулевыми ставками. В 2022 г. они пользовались особым спросом у россиян. Но Банк России отмечает: и заемщики, и банки несут повышенный риск. В первую очередь это касается завышенной стоимости жилья. Чтобы вернуть недополученную от процентов прибыль, банк изначально продает объект дороже на 20-30%. Из-за этого заемщику сложнее закрывать долг. Если он захочет продать такую недвижимость, он не сможет получить за нее столько, сколько заплатил. В итоге он останется без квартиры и с открытым долгом.
Для охлаждения ипотечной выдачи в Центробанке были приняты меры: повышение коэффициентов риска по ипотеке с 01.05.2023; обязательство по формированию повышенных резервов банками по ипотеке, выданной после 15.03.2023 при полной стоимости ниже рыночных цен с 30.05.2023. Но и это не помогло полностью избавиться от рискованных программ.
В планах регулятора введение стандарта ипотечных программ, чтобы рискованные схемы перестали существовать. Например, будут введены такие правила:
Создание стандарта поручат специально созданному комитету. Сейчас идет подготовка нормативной базы для обеспечения деятельности комитета. Однако когда он приступит к исполнению своих обязанностей, неизвестно.
Банки утверждают: им приходится принимать участие в ипотечных программах застройщиков, чтобы получать платежеспособных клиентов. Граждане проявляют повышенный интерес к таким предложениям, т.к. для инвесторов на текущем рынке немного путей вложения денег.
Строительные компании и их банки-партнеры не акцентируют внимание на стоимости недвижимости. Они уверяют клиента в его выгоде за счет снижения ежемесячных платежей. Но на практике переплата существенная, т.к. комиссия банка закладывается в изначальной цене за квартиру.
Эксперты подчеркивают ряд недостатков в разработанной Центробанком схеме с ипотечным стандартом. Во-первых, возникает вопрос, как будет обеспечиваться адекватности оценки стоимости недвижимости. Это значение зависит не только от метража объекта, но и его расположения, качества и прочих характеристик.
Во-вторых, интерес к новостройкам по-прежнему высок, благодаря сохранению действия льготной ипотеки. Несмотря на то, что между такими объектами сильный разрыв в цене, спрос на жилье первичного рынка будет наблюдаться и дальше.
В-третьих, если регулятор будет побуждать банки к снижению ставки, нужно определить единый процент по каждой из программ. В стандарте он должен быть прописан, а также процесс выдачи заемных средств, процедуру досрочного закрытия долга, механизма по работе с просроченной задолженностью.
Эксперты полагают: оптимальный вариант - не запрет на околонулевые ставки, а введение стандартных условий ипотечного кредитования, на которые должны будут ориентироваться все кредитные компании.
Ещё
