Большая часть сделок купли-продажи недвижимости на рынке заключается в рамках ипотеки. Жилищным кредитом пользуются не только обычные покупатели, но и инвесторы. В 2023 г. условия по ипотечному кредитованию изменились, такие продукты стали менее выгодны для заемщиков. На фоне тенденции популярность обретает альтернативный способ покупки жилья - оформление рассрочки. Эксперты рассказали об ее особенностях, плюсах и минусах.
В 2023 г. ипотека претерпела изменения. Они коснулись и льготных, и рыночных программ. В декабре по льготной ипотеке под 8% увеличили сумму первоначального взноса до 30% и снизили сумму кредитования до 6 млн руб. Во многих регионах программа потеряла свою актуальность из-за высоких цен на недвижимость.
Также нельзя больше переуступать льготную ипотеку другому покупателю. Ранее это можно было делать по семейной и IT-программе.
Банки стали строже оценивать долговую нагрузку и платежеспособность заемщиков. Количество отказов в разы увеличилось.
С начала 2024 г. большинство банков установили комиссию для застройщиков, которые продают жилье по ипотеке с господдержкой. Из-за этого Центробанк опасается дальнейшего роста цен на недвижимость. Жилье станет менее доступным. Даже с учетом льготных ставок брать жилищный кредит становится невыгодно из-за повышения цен. Они аннулируют выгоду от льготного кредитования.
Эксперты считают, что льготная ипотека сегодня подходит только покупателям, которые хотят улучшить собственные жилищные условия. Инвесторам такие программы перестали быть интересными.
Пользоваться рыночными программами еще более невыгодно. После повышения ключевой ставки такая ипотека подорожала почти в 3 раза. Ставки выросли до 17-20%.
На фоне ужесточения условий кредитования застройщики стали предлагать покупателям альтернативный вариант - рассрочку. Сейчас доля таких сделок составляет 10-25%. Договор обычно подписывают на 6-12 месяцев. В момент его подписания покупатель может внести от 30% стоимости объекта.
Покупателям выгодна такая схема, т.к. они фиксируют цену на жилье. Но они должны закрыть долг в короткий срок, не сравнимый с ипотекой. Поэтому рассрочка подходит только тем гражданам, у которых есть деньги или скоро появятся, например, от продажи прежнего жилья.
Эксперты полагают, что количество сделок с рассрочкой будет увеличиваться, хотя и застройщики несут риски. Переводы на их эскроу-счета совершаются медленнее, а значит происходит удорожание строительства. Также банки могут начать ограничивать оформление рассрочки перед вводом дома в эксплуатацию.
Коммерческие объекты по-прежнему пользуются спросом у инвесторов. В 2023 г. он достиг максимального уровня за последние 15 лет. И в этом сегменте активно оформляется рассрочка.
Стоимость коммерческих лотов начинается от 17 млн руб., что примерно равно ценам на новостройки в городах-миллионниках. При этом офисные помещения приносят доход около 10% в год. Квартиры же можно сдать в аренду с прибылью 3-5% в год.
Так, рассрочка на новостройки повышает ликвидность объекта, компенсирует высокие ставки.
Рассрочку на покупку коммерческой недвижимости обычно оформляют на более длительный срок - до 3 лет. Также отмечается спрос на рассрочку до 5 лет. Сумма первого взноса начинается от 10%. Многие застройщики идут на дополнительные скидки в индивидуальном порядке.
Рассрочку оформляют как с начислением процентов, так и без них. Условия каждый девелопер определяет самостоятельно, но обычно они колеблются около 9-10%. В условиях повышенной ключевой ставки рассрочка - более выгодный вариант приобретения недвижимости.
Купить коммерческий объект в рассрочку можно не только на этапе строительства, но и до получения на него разрешения. Это создает выгодные условия и для инвесторов, и для застройщиков. При подписании договора на срок не более 6 месяцев, обычно проценты с инвестора не взимаются. Это позволяет ему в течение полугода использовать деньги для дополнительного заработка, а потом закрыть ими долг без уплаты процентов.
По мнению экспертов, недостаток процедуры - отсутствие возможностей для физических лиц. Также важно выходить на сделку только с проверенными строительными компаниями.
Самые читаемые
Ещё
