Льготная ипотека под 8% завершает свое действие 1 июля 2024 г. Ее запустили в 2020 г. для поддержки населения в период пандемии. После этого ее не раз продлевали. Теперь власти признали: с ее помощью были достигнуты поставленные цели, очередное продление больше не требуется.
На фоне этого участники рынка стали искать альтернативные варианты жилищного кредитования. Эксперты подчеркивают: таких низких ставок больше не будет, стандартная ипотека сейчас выдается од под 16-18%. Однако застройщики и банки подготовили для клиентов программы, с помощью которых можно купить недвижимость и не платить какое-то время завышенные проценты - траншевую ипотеку, рассрочку, схему с аккредитивом. После того как Центробанк снизит ключевую ставку, банки пересмотрят условия по ипотеке и начнут рефинансировать оформленные сегодня жилищных кредитов.
Схема предполагает выдачу клиенту банка заемных средств для покупки недвижимости на этапе строительства. Кредитная компания перечисляет застройщику средства несколькими платежами - траншами. Расчеты делаются так, чтобы, когда жилье введут в эксплуатацию, клиент располагал суммой для платежа по кредиту.
Поступление первого платежа обычно происходит после того, как стороны подписали договор ДДУ. Следующий транш перечисляется, когда дом вводят в эксплуатацию. Получается, основная финансовая нагрузка ложится на гражданина после того, как недвижимость построена и может эксплуатироваться. До этого момента он платит кредитору символическую сумму.
Эксперты обращают внимание граждан на маркетинговые уловки некоторых застройщиков. Если в рекламе говорится об ипотеке с платежами в 1500 руб., вероятно, речь идет об этой схеме и такие платежи будут только в начале срока действия ипотечного договора. После этого платежи увеличиваются и, чаще всего, ставка взлетает до 20% годовых.
Механизм кредитования с траншевой ипотекой невыгоден строительным компаниям, т.к. деньги долго не поступают на их счет, из-за чего дорожает проектное финансирование.
Схема с аккредитивами напоминает траншевую ипотеку, но для размещения денег используют аккредитив, а не эскроу-счет. В этом случае банк может использовать деньги и получать с них дополнительный доход. В связи с этим, компания готова предложить покупателю скидку по ипотеке, пока жилье не будет построено.
Аккредитивом пользуются и когда для покупки недвижимости используется рассрочка. Тогда заемные средства размещают на аккредитиве на ограниченное количество времени (обычно до 6 месяцев), согласованное с кредитной компанией и покупателем. В течение этого периода заемщик платит сниженные проценты - 0,1%.
Схема отличается от траншевой ипотеки тем, что кредит размещают на аккредитиве сразу, а не частями. При траншах выгода достигается за счет начисления процентов на часть суммы, а с аккредитивами устанавливается околонулевая процентная ставка.
По мнению регулятора, эта схема имеет повышенные риски, т.к. аккредитивы не страхуют, в отличие от эскроу-счетов. Если банк потеряет лицензию, размещенные на аккредитиве деньги вернуть клиенту не получится.
В этой схеме покупатель должен внести первоначальный взнос (обычно 20-30%), а затем оплатить остаток суммы несколькими путями:
Этот вариант подойдет людям, которые не могут или не хотят брать ипотеку и не располагают полной суммой на момент заключения сделки. Стоимость недвижимости в этом случае увеличивается, но схема выгоднее, чем начисление банком процентов на остаток долга.
Способ дает арендатору право выкупить недвижимость, которую он арендует на долгосрочный период. Покупатель и продавец подписывают договор аренды сроком до 10 лет. В соглашение включают пункт о праве покупателя выкупить жилье. После этого арендатор вносит ежемесячные платежи владельцу, часть которых идет на оплату аренды, часть - на выкуп квартиры. Как только стоимость квартиры полностью выплачена, стороны подписывают договор купли-продажи. Арендатор становится собственником.
Этот вариант подходит гражданам, которые не могут официально подтвердить свой доход или имеют плохую кредитную историю. Хотя проверка платежеспособности по требованию продавца может быть организована.
Переплата в лизинговой схеме больше, поэтому ее выбирают не часто. Продавец может потребовать любую сумму первоначального взноса при подписании договора аренды, например, половину стоимости недвижимости. Если в течение срока действия договора лизинговая компания, которая проводила сделку, станет банкротом, покупатель рискует потерять все внесенные деньги и остаться без недвижимости.
Такую сделку проводят одновременно продавая один объект и покупая другой. Деньги, полученные от продажи имущества идут на оплату нового жилья. Если новый объект стоит дороже, покупатель должен сам компенсировать эту сумму. По такой схеме можно купить только новостройку. Программа действует не у всех застройщиков, а только в крупных компаниях.
Девелопер может помочь с продажей старой недвижимости или самостоятельно выкупить ее у владельца. При этом, если новый объект пока не ввели в эксплуатацию, покупатель может продолжать жить в своей прежней квартире. Иногда застройщики принимают в счет оплаты автомобили.
Эксперты подчеркивают: обычно компании выкупают жилье с существенной скидкой, чтобы быстрее перепродать его и покрыть свои расходы. Однако, когда схема трейд-ина запущена, за покупателем фиксируют цену на новостройку. Пока старое жилье продается, стоимость новой квартиры для него не изменится.
Самые читаемые
Ещё
