Схема долгосрочной рассрочки, которую предлагают некоторые застройщики, вызвала обеспокоенность у Центробанка. Дело в том, что такая модель покупки жилья нарушает закон, маскируется под легальный договор и несет в себе немалую долю рисков. Несмотря на внешнюю выгоду и доступность, покупатель может в одночасье потерять и деньги, и квартиру. Эта практика становится все популярнее в условиях высоких ипотечных ставок, но регулятор уже заявил: такие сделки не защищают граждан.
Суть проста: покупатель вносит около 10% стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивает в течение десяти лет. Но по закону рассрочка возможна только до момента сдачи дома. Когда объект уже введен в эксплуатацию, предлагаются другие формы покупки (за полную сумму или в кредит). Чтобы обойти это правило, девелоперы прибегают к предварительному договору купли-продажи, по которому жилье переходит в собственность лишь после последнего взноса. По сути, человек живет в квартире, которую юридически еще не приобрел.
Такой подход формально не считается кредитом, ведь деньги платятся напрямую застройщику без участия банка. Но проблема в том, что он, в отличие от финансовой организации, не проверяет платежеспособность клиента и не подчиняется жесткому регулированию. При малейшей просрочке вся сделка может быть аннулирована, и тогда ни жилья, ни возврата денег покупатель не получит. Более того, такие схемы суд может признать фиктивными.
Если застройщик обанкротится до окончания рассрочки, покупатель рискует потерять все. В суде такой договор будет сложно защитить, потому что юридически квартира еще не принадлежит клиенту.
Причина популярности серой рассрочки — высокая стоимость ипотеки. В 2025 году ставки по рыночным займам доходят до 28% годовых. Люди не готовы брать кредит с такой переплатой и ищут альтернативы. Рассрочка на 10 лет без процентов или с минимальной наценкой выглядит привлекательно, но выгода мнимая. Застройщики, чтобы не терять доход, закладывают в нее увеличение стоимости объекта. Цена квартиры при рассрочке может вырасти на четверть, в результате чего жилье оказывается дороже, чем при семейной или льготной ипотеке.
Также нельзя забывать о графике платежей, который фиксирован и чаще всего очень жесткий. Некоторые покупатели надеются, что через пару лет перекредитуются, то есть возьмут ипотеку и закроют оставшуюся сумму. Но никто не гарантирует, что банк одобрит заем или предложит адекватную ставку. Тем временем застройщик продолжает начислять пени и штрафы за каждый день просрочки, поэтому платежная нагрузка может стать неподъемной.
В отличие от ипотеки, при которой жилье сразу оформляется на собственника, в рассрочке право на недвижимость наступает только после последнего платежа. Это делает покупателя уязвимым. Даже если он внес больше половины стоимости, юридически квартира все еще принадлежит застройщику.
В рассрочке покупатель лишен тех прав, которые есть у ипотечника. Например, нельзя продать объект до полного погашения, нельзя получить налоговый вычет, а при споре с застройщиком суд чаще встает на сторону девелопера.
Центробанк всерьез обеспокоен ситуацией. Серая рассрочка сегодня занимает всего 3-4% на первичном рынке, но тенденция к росту очевидна. Особенно в крупных городах, где жилье дорогое, а ипотека недоступна. Люди готовы рисковать, лишь бы получить квадратные метры хоть на каких-то условиях. Но рост подобных сделок создает угрозу для всей строительной отрасли. Девелоперы, не рассчитав риски, могут оказаться на грани дефолта, если покупатели массово начнут допускать просрочки.
В отличие от банков, застройщики не обладают отделами андеррайтинга и не ведут профессиональный анализ заемщиков. Они работают с живыми деньгами и быстро сталкиваются с кассовыми разрывами. Это может привести к остановке строительства, банкротству и судебным разбирательствам. В результате страдают и добросовестные покупатели, и рынок в целом.
Самые читаемые
Ещё
