Российские банки заметно ужесточили подход к одобрению ипотеки. К концу 2025 года разница между запрошенной и согласованной суммой кредита достигла 30%, а всего за квартал этот разрыв увеличился еще в полтора раза. На практике это означает, что многим покупателям приходится либо подыскивать более дешёвое жильё, либо искать дополнительные источники финансирования уже после обращения в банк.
Покупателям недвижимости становится всё сложнее закрывать сделки с помощью ипотеки. По данным Центробанка, в IV квартале 2025 года заёмщики в среднем просили у банков 6,1 млн рублей, а получали одобрение лишь на 4,1 млн. Кварталом ранее разрыв составлял около 21%, то есть всего за три месяца разница выросла в полтора раза.
Параллельно сокращается и общая доля одобрений. По информации Национального бюро кредитных историй, в конце 2025 года банки утверждали лишь 30-37% поступивших заявок. Годом ранее показатель находился на уровне 43-51%.
По оценке аналитиков финансового рынка, потеря почти трети ожидаемой суммы становится для покупателя серьёзной проблемой: застройщики столь крупных скидок не дают, а значит, недостающие средства приходится изыскивать самостоятельно. При этом у заёмщика всё же остаётся пространство для манёвра - одобренная заявка, как правило, действует до двух месяцев, и за это время можно подобрать более доступный вариант жилья.
В банковской среде подчёркивают, что предварительное решение носит ориентировочный характер: окончательная сумма формируется уже после проверки документов, анализа доходов и оценки конкретного объекта недвижимости.
Многое зависит от того, насколько серьёзно банк урезал запрошенный лимит. По наблюдениям участников рынка, если одобрена сумма свыше 80% от запрошенной, отказ от сделки случается редко. При согласовании 60-80% сделки срываются примерно в 10% случаев, а если банк готов выдать менее 60% - уже примерно в 15%.
Предварительные ипотечные заявки в основном характерны для покупателей вторичного жилья: они сначала уточняют доступный лимит, а потом подбирают квартиру. На первичном рынке логика чаще обратная - сначала выбор объекта, потом ипотека. Хотя и здесь немало покупателей ориентируется на конкретный бюджет: по оценкам участников рынка, такой стратегии придерживается около 80% клиентов в сегменте новостроек.
Сами банки оценивают масштаб явления по-разному. В одних кредитных организациях доля случаев, когда итоговая сумма оказывается ниже первоначальной заявки, исчисляется единицами процентов, в других - достигает 17% сделок. В целом же снижение одобряемых сумм стало заметной тенденцией на рынке.
Кредитные организации заметно ужесточили внутренние правила оценки заёмщиков. По наблюдениям участников рынка, банки всё чаще проверяют, сможет ли клиент обслуживать кредит даже в случае потери льготной ставки. Фактически платёжеспособность оценивается так, будто ипотека выдана на рыночных условиях, - и максимальный размер ссуды снижается даже по льготным программам.
Дополнительное давление создаёт рост цен на жильё. В 2025 году недвижимость в среднем по России подорожала примерно на 9% - это в полтора раза выше официальной инфляции. В результате россиянам требуются всё более крупные кредиты, тогда как банки, наоборот, стремятся ограничить риски и выдавать меньшие суммы.
Серьёзное значение имеет и размер первоначального взноса. Если он меньше 20-30% стоимости жилья, риск считается повышенным, и получить одобрение становится сложнее. Ещё один ключевой параметр - долговая нагрузка. Если на обслуживание кредитов уходит более 80% ежемесячного дохода, заём автоматически попадает в категорию высокорискованных. Для клиентов с нагрузкой 50-80% также действуют ограничения по выдачам.
В целом банки опасаются дальнейшего снижения платёжеспособности населения и роста просроченной задолженности, которая начала увеличиваться ещё в конце 2025 года. На этом фоне риск-политика становится всё более консервативной.
С начала 2026 года получить ипотеку стало ещё сложнее. Изменились правила семейной ипотеки: теперь оба супруга обязаны выступать созаёмщиками, и оформить несколько льготных кредитов внутри одной семьи уже не получится.
С 1 апреля 2026 года для одобрения займа фактически требуется подтверждённый «белый» доход. Однако официальная зарплата у многих россиян оказывается ниже реального заработка, поэтому ужесточение особенно болезненно бьёт по индивидуальным предпринимателям, самозанятым и фрилансерам.
Если банк согласовал сумму ниже ожидаемой, у клиента остаётся несколько рабочих сценариев. Один из самых очевидных - привлечь созаёмщика с подтверждённым доходом: в этом случае доходы и долговая нагрузка считаются совокупно, что повышает шансы на одобрение нужного лимита.
Распространённая практика - подавать заявки сразу в несколько банков. Если предложенная сумма всё равно оказывается недостаточной, имеет смысл подтвердить дополнительные источники дохода или увеличить первоначальный взнос. В ряде случаев оптимальным решением становится временно отложить покупку и накопить больше собственных средств - это уменьшит размер требуемого кредита.
Также вы можете обратиться в НКБ, и мы согласуем максимально возможную в вашем индивидуальном случае сумму.
Снизить долговую нагрузку можно и иначе - например, закрыть часть действующих кредитов или кредитных карт. Даже неиспользуемый лимит банк учитывает при расчёте соотношения доходов и долгов. Ещё один способ повысить вероятность одобрения нужной суммы - увеличить срок ипотеки: ежемесячный платёж в этом случае становится ниже.
В целом нынешняя ситуация постепенно меняет поведение покупателей жилья. Теперь ещё до выбора квартиры важно заранее понимать, на какую сумму банк готов согласиться, - иначе есть риск, что от первоначальных планов придётся отказываться и в срочном порядке подбирать новый вариант.
Самые читаемые
