При покупке недвижимости в ипотеку у заемщика есть три способа безопасно передать денежные средства - через аккредитив, эскроу-счет и банковскую ячейку. Давайте разберем каждый из них и выясним, в чем их отличие и что выбрать.
Аккредитив - это промежуточный счет, где замораживаются деньги до выполнения условий договора. Кредитное учреждение выступает гарантом того, что продавец получит средства, а покупатель — объект недвижимости.
Покупатель обращается в кредитную организацию с просьбой открыть аккредитив и вносит сумму на счет.
Банк открывает аккредитив и переводит на него средства, устанавливая временную блокировку.
Продавец получает уведомление о платеже, но получить деньги может только в том случае, когда полностью выполнит условия договора.
После выполнения условий, например, предоставление документов о праве собственности, продавец отправляет их в банк.
Кредитор проверяет документы и, если все соответствует необходимым требованиям, перечисляет деньги на счет продавца.
Важно помнить, что для безопасного расчета аккредитив должен быть безотзывным. Это значит, что любое изменение условий или отказ от сделки возможны только с обоюдного согласия сторон.
Эскроу-счет - это специальный счет, предназначенный для безопасных расчетов между покупателем и продавцом, чаще всего используемый в долевом строительстве. Основная задача такого механизма - минимизировать риски для покупателя, который вкладывает средства в строительство, еще не завершившееся на момент покупки.
Девелопер выбирает банк из реестра ЦБ и заключает с ним договор об открытии эскроу-счетов.
Покупатель недвижимости, также известный как дольщик, подписывает договор с банком. В договоре фиксируется период его действия, предоставляются сведения о сторонах сделки, определяется объект продажи, а также устанавливаются условия, при которых застройщик получит денежные средства.
Покупатель переводит средства на эскроу-счет в банке, где они блокируются на весь срок стройки.
После завершения строительства застройщик предоставляет банку документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию.
Банк переводит средства строительной компании. Если девелопер нарушает условия договора, покупатель получает деньги назад.
Банковская ячейка — это физическое хранилище для ценностей, документов и других важных вещей. Она защищает имущество от кражи или утери.
Продавец с покупателем заключают с банком трехсторонний договор. В этом договоре указываются данные обеих сторон, условия доступа к ячейке, срок аренды, стоимость и дополнительные условия.
Стороны пересчитывают денежные средства и помещают их в ячейку. В некоторых случаях для этого может присутствовать сотрудник банка, чтобы обеспечить прозрачность сделки.
Условия доступа к ячейке определяются в договоре. Это может быть совместный доступ (доступ по очередности или другие варианты) при условии предоставления необходимых документов.
Стоимость аренды банковской ячейки варьируется в зависимости от нескольких факторов, таких как: срок аренды, размер ячейки. В крупных городах аренда может стоить дороже, чем в небольших населенных пунктах. Некоторые банки также могут взимать отдельную плату за контроль доступа к сейфу.
Первое, на что стоит обратить внимание - сфера применения счетов. Как аккредитив, так и эскроу-счет используются для депонирования денег до выполнения условий договора. Это может быть, например, регистрация права собственности или сдача объекта в эксплуатацию.
Эскроу-счет не подойдет для покупки жилья в готовом доме или на вторичном рынке. Однако он используется при покупке квартиры в долевом строительстве в обязательном порядке. Это требование закреплено в № 214-ФЗ. Поэтому требования к таким счетам контролируются ЦБ РФ, и не каждый банк предоставляет данную услугу. В то время как аккредитив может использоваться в более широком круге сделок, включая куплю-продажу недвижимости, выполнение работ, оказание услуг и даже продажу ценных вещей.
Второй важный момент — условия получения денег. Аккредитив выступает, по сути, как виртуальная банковская ячейка. После выполнения условий договора продавец получает доступ к средствам, но банк не проверяет их самостоятельно. Он лишь выполняет роль посредника. Например, деньги могут быть переведены после предоставления акта приемки-передачи или выписки из ЕГРН.
Банк, при использовании эскроу-счета, обязан провести внутреннюю проверку документов перед перечислением средств. Это усложняет процедуру, но за счет этого она безопаснее. По этой причине эскроу-счета предлагаются не во всех банках, в то время как аккредитив является более универсальным инструментом.
Следующий аспект — комиссия за услуги. При использовании аккредитива банки взимают определенную плату за обслуживание счета. Например, в Сбербанке комиссия может начинаться от 500 рублей, но конечная сумма зависит от особенностей сделки и стоимости объекта.
С эскроу-счетами ситуация иная: при покупке и продаже недвижимости услуга предоставляется бесплатно. Если же речь идет о расчетах за другие услуги, то комиссия устанавливается индивидуально, в зависимости от условий договора с банком.
Также следует обратить внимание на перечень необходимых документов для открытия счета. Для аккредитива покупателю достаточно заполнить заявление и предоставить договор купли-продажи. Если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, потребуется также ипотечный договор.
Для открытия эскроу-счета требуется заключение трехстороннего договора между банком, продавцом и покупателем. В этом договоре прописываются права и обязанности сторон, а также условия перевода средств. Кроме того, понадобится паспорт, ИНН и документы на объект недвижимости.
А вот банковская ячейка не подходит для автоматических расчетов между сторонами сделки. Ее открытие не регулируется законом, и в случае возникновения споров решающим будет договор аренды ячейки.
С 1 января 2025 года заработает новый ипотечный стандарт, который будет пресекать практики, когда банки направляют средства, выданные по ипотечному кредиту, на аккредитивы вместо счетов эскроу. По мнению авторов законопроекта, длительное хранение средств на аккредитиве увеличивает риски для заемщиков, так как деньги не защищены системой страхования вкладов. Новый стандарт запретит длительное размещение средств ипотечных заемщиков на аккредитивных счетах ради защиты их интересов.
Самые читаемые
Ещё
