С середины 2024 года рынок кредитования переживает период резких перемен: от стремительного свертывания льготных программ до рекордного поднятия ключевой ставки до 21% в декабре того же года. Для многих, кто долго откладывал оформление кредита, эти события стали неприятным сюрпризом. Сегодня ставка постепенно снижается и у потенциальных заемщиков возникает ключевой вопрос: оформлять ипотеку сейчас или подождать более благоприятных условий в 2026 году? Давайте разбираться.
Оптимальный момент для ипотечного кредита формируется на стыке нескольких факторов:
Комфортная ключевая ставка. Она определяет стоимость заемных средств. Чем она ниже, тем предсказуемее и доступнее ипотечные платежи.
Честная и прозрачная стоимость объекта. Даже при приемлемой ставке переплачивать за переоцененное жилье – не лучшая стратегия. Значение имеет реальная ценность объекта и его потенциал роста.
Ликвидность района. Важно учитывать, насколько востребована локация в текущем году, насколько она развивается и насколько легко будет продать объект при необходимости.
Доступность льготных ипотечных программ: семейной ипотеки, ипотеки на ИЖС, IT-ипотеки и т.д. Попадание под условия таких программ значительно сокращает переплату, чем попытка «урвать» минимально возможную рыночную ставку. При анализе предложения важно сравнивать не только цену квартиры, но и полную стоимость кредита (ПСК).
Отдельное внимание стоит уделить и размеру первоначального взноса. Его увеличение зачастую дает более выраженный экономический эффект, чем снижение ставки на символические 0,3 п.п. При миллионных кредитах снижение ставки на 1 п.п. уже приносит ощутимую выгоду, но крупный взнос уменьшает и риски, и итоговую переплату.
Если в ближайшее время планируется пополнение в семье, имеет смысл заранее проверить, подходит ли ваш будущий объект под условия ипотечной программы, и сопоставить ее условия с альтернативными вариантами кредитования.
Единого ответа здесь нет – все зависит от вида ипотеки и финансовой ситуации заемщика. При текущей ключевой ставке 16,5%, рыночная ипотека обойдется как минимум в 26,5–27% годовых. Это делает покупку жилья дорогой и в большинстве случаев невыгодной. Однако рассчитывать, что спустя год ставки значительно снизятся, тоже рискованно.
Узнайте как банки формируют процентную ставку по кредиту из статьи.
В 2026 году эксперты ожидают:
рост цен на жилье, обусловленный накопившимся спросом;
ускорение инфляции после снижения ключевой ставки;
вероятное ужесточение требований ЦБ к кредитованию, чтобы сдержать перегрев рынка.
Если ставка снизится, спрос на недвижимость резко подскочит, что подтолкнет цены еще выше. В таких условиях ждать «идеального момента» может оказаться стратегической ошибкой: жилье подорожает быстрее, чем подешевеют кредиты.
Аналитики отмечают, что в 2025 году выгоднее всего действовать тем, кто имеет достаточный первоначальный взнос и возможность воспользоваться льготными программами. Особенно это касается семейной ипотеки, ведь в 2026 году ее условия изменят – для семей с одним ребенком процентная ставка может вырасти до 10-12%, а ставка 6% сохранится преимущественно для семей с двумя детьми.
На вторичном рынке ожидается рост цен на 10-12%. Спрос может увеличиться на 15%, в частности, после смягчения денежно-кредитной политики. Если через несколько лет ставку по ипотеке можно будет рефинансировать, то выросшую цену жилья снизить уже не получится. Успейте оформить льготную ипотеку сейчас и покупаемый объект будет «работать на вас»: в условиях инфляции и роста рынка недвижимость вырастет в цене.
Кроме того, процедуру покупки недвижимости усложнят: купить ее можно будет только через банк и с обязательным медосмотром всех сторон сделки.
Отдельно стоит учитывать изменения по макропруденциальным лимитам (МПЛ): со следующего года ЦБ планирует обязать банки более строго проверять источники доходов заемщиков и ввести дополнительные ограничения на долю выдаваемой ипотеки на ИЖС.
Для тех, кто подходит под льготные программы, имеет устойчивый доход и достаточный первоначальный взнос, оформление ипотеки в 2025 году выглядит выгодным решением.
Если вы рассчитываете на рыночную ипотеку, а первоначальный взнос минимален, ожидание может показаться оправданным, но рискованным: цены на жилье растут быстрее ставок.
В перспективе нескольких лет ключевым фактором станет не ставка, а стоимость самого жилья. А она, согласно прогнозам, будет только повышаться. Поэтому лучше зафиксировать ее уже сейчас.
Самые читаемые
Ещё
