На фоне высокой стоимости жилья и сохраняющегося уровня ключевой ставки, ипотека в 2026 году остается для большинства россиян единственной возможностью купить жилье. Однако даже при низкой ставке ключевым барьером часто становится первоначальный взнос. Когда собственных накоплений нет, возникает соблазн закрыть этот вопрос за счет отдельного кредита. Но насколько это разумно – давайте разберемся.
О том, что такое первоначальный взнос и зачем он нужен мы уже рассказали в статье. Но напомним, что для банков он выполняет сразу несколько функций:
снижает риск невозврата кредита;
подтверждает финансовую дисциплину заемщика;
уменьшает сумму ипотеки и, как следствие, ежемесячный платеж.
Чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее условия: меньше переплата, ниже нагрузка на бюджет и иногда – более привлекательная ставка.
Основные причины отсутствия накоплений:
рост цен на жилье опережает рост доходов;
значительная часть доходов уходит на аренду;
нестабильность занятости и доходов;
отсутствие доступа к маткапиталу или субсидиям.
В результате даже при приемлемом доходе накопить 20-30% от стоимости квартиры оказывается крайне сложно.
Формального запрета нет. Банки не контролируют целевое назначение потребительского кредита и не всегда отслеживают, на что именно заемщик тратит деньги. Однако при рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь оценит показатель долговой нагрузки. Если у клиента уже есть потребкредит, он будет рассматриваться банками как фактор повышенного риска и может ухудшить условия уже одобренной ипотеки или стать причиной отказа.
Несмотря на риски, в отдельных случаях кредит на первый взнос может быть экономически оправдан. Например, когда:
кредит оформляется на короткий срок, и заемщик способен закрыть его за несколько месяцев.
доход стабилен и с запасом покрывает оба платежа, даже при росте расходов.
покупка жилья срочная, а ожидание накоплений приведет к потере выгодного варианта или росту цен.
Дополнительным фактором в пользу подобной схемы может быть наличие ликвидного актива, который планируется реализовать в обозримом будущем и направить вырученные средства на досрочное погашение долга.
Двойная долговая нагрузка – ипотека + потребкредит.
Высокая процентная ставка по необеспеченному кредиту, которая заметно увеличивает общую переплату.
Риск отказа в ипотеке на финальном этапе из-за ухудшения кредитного профиля.
Повышенная уязвимость бюджета при потере дохода или росте обязательных расходов.
На фоне даже умеренно жесткой денежно-кредитной политики, которую проводит Банк России, такие риски становятся особенно чувствительными.
Если решение о привлечении кредита для первоначального взноса уже принято, вот как можно минимизировать негативные последствия:
выберите минимально возможный срок потребкредита;
рассчитайте платежи с “запасом прочности”, так чтобы они не превышали комфортный уровень даже при форс-мажоре;
рассмотрите кредит под залог, если в собственности уже есть жилье или автомобиль – шансы одобрения с залогом увеличиваются в разы;
по возможности используйте государственные меры поддержки: маткапитал, сертификаты, субсидии.
Кредит на первоначальный взнос – не универсальное решение и уж точно не “легкий путь” к ипотеке. Чаще всего он увеличивает финансовые риски и усложняет одобрение ипотеки. Однако при четком расчете, стабильных доходах и краткосрочном характере займа он может стать допустимым компромиссом.
Ключевое правило здесь одно: ипотека должна улучшать качество жизни, а не превращаться в источник постоянного финансового напряжения.
Самые читаемые
