Ипотечное жилье находится в залоге у банка, пока заемщик не погасит кредит. Такая мера дает гарантию кредитору, что он сможет возместить одолженные средства, в случае неплатежеспособности заемщика. Если заемщик не в состоянии исполнить свои финансовые обязательства, жилье выставляется на торги, а вырученные средства направляются на погашение задолженности.
Когда квартира находится в залоге, покупатель ограничен в своих действиях. Хоть он и является владельцем данного имущества, совершение сделок требует предварительного согласования со стороны банка.
Согласно федеральному закону "Об ипотеке" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ заемщик может продать залоговое имущество только с одобрения банка на сделку, если иные условия не прописаны в договоре.
Перед тем как публиковать объявление о продаже недвижимости или договариваться с риелтором, нужно получить одобрение банка. Если жилье находится на этапе строительства, дополнительно потребуется разрешение застройщика.
Если банк дает разрешение, продать ипотечную недвижимость можно путем погашения ипотечного кредита раньше срока или продать ее вместе с долгом.Ипотеку можно погасить раньше установленного срока собственными сбережениями или деньгами покупателя. Процедура поэтапная:
Предупреждение банка о намерении закрыть ипотеку раньше срока и получение согласия на сделку.
Получение справки об оставшейся сумме задолженности.
Заключение с покупателем предварительного соглашения или оформление задатка, если покупатель готов внести деньги.
Выплата долга по ипотеке.
Снятие обременения с недвижимости.
Завершение сделки, получение оставшейся суммы от покупателя. Передача квартиры новому владельцу.
Регистрация перехода права собственности.
Ипотека также может быть погашена в момент заключения договора купли-продажи, если у продавца и покупателя один и тот же кредитор. Это самый безопасный вариант. Покупатель может погасить собственными деньгами остаток ипотечного кредита продавца.
Банк переоформляет кредитный договор на нового заемщика вместе с передачей ему прав на владение недвижимостью. К таким сделкам у каждого банка свои требования. Важно, чтобы обе стороны согласились на них до выхода на сделку.
Особенность процедуры - в сложности поиска покупателя. На переоформление ипотеки обычно соглашаются либо агенты по недвижимости (риелторы), либо люди с ограниченным бюджетом, которые не могут купить недвижимость по рыночной стоимости. Из-за наличия обременения на такие объекты делают скидку в 20-30%.
В случае, если вы не сможете продать квартиру сами, банк имеет право реализовать залоговую ипотечную недвижимость на аукционе и погасить задолженность самостоятельно. Обычно цену снижают, чтобы быстрее продать недвижимость и получить деньги.
Стандартный перечень документов для сделки включает:
паспорта всех предыдущих и будущих собственников жилья;
свидетельство о рождении детей, которым выделена или будет выделена доля в квартире;
разрешение на сделку, подписанное органами опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние дети (в частности, если квартира куплена на средства материнского капитала);
нотариальное согласие супруги(а) на сделку;
выписку из домой книги с информацией о прописанных в квартире/доме;
выписку из ЕГРН;
справку об отсутствии долгов за уплату ЖКУ;
заключение об оценке объекта;
справку из психоневрологического и наркологического диспансера от продавца.
После того как внесен последний платеж по ипотеке, нужно убедиться, что долг полностью погашен. Для этого нужно:
Взять в банке справку об отсутствии долговых обязательств.
Заказать справку о состоянии кредитного счета (на счете должен быть нулевой остаток).
Забрать в банке закладную, где указано, что ипотечные обязательства полностью исполнены.
Обратиться в МФЦ с заявлением для закрытия записи об ипотечном кредите.
Убедиться в снятии обременения можно, заказав выписку из ЕГРН через сайт Росреестра, "Госуслуг" или в МФЦ.
Если продавец владел недвижимостью менее 3-5 лет (срок зависит от даты покупки имущества) он должен выплатить налог в размере 13% от цены сделки. При расчете налогового платежа учитывается только стоимость квартиры при продаже без стоимости кредита. Например, если человек купил квартиру за 7 млн. руб., а продал за 9 млн. руб., он должен будет уплатить 13% от разницы между суммой покупки и продажи - 2 млн. рублей.
Ещё
