Заключение договора ренты с собственником жилья является еще одним из законных способов покупки недвижимости без оформления ипотеки. Он очень схож с рассрочкой или лизингом, где выплата стоимости недвижимости происходит постепенно с переходом права на имущество покупателю в конце сделки. Отличие состоит в условиях выкупа. Об условиях договора ренты и особенностях покупки жилья данным способом рассказали в статье.
По своей сути договор ренты – это соглашение между собственником жилья (получателем ренты) и покупателем (плательщиком ренты). Первый передает недвижимость в собственность второму, а взамен получает регулярное денежное содержание или иную помощь до конца своей жизни. Фактически это похоже на покупку квартиры в рассрочку, но с некоторыми особенностями.
Чаще всего рента оформляется пожилыми одинокими людьми, которым сложно содержать себя и свое жилье. Передав квартиру плательщику ренты, они получают гарантированный доход и поддержку, а после их смерти недвижимость полностью переходит новому владельцу без дополнительных выплат.
В зависимости от условий и срока действия договоры ренты делятся на три основных вида:
Постоянная рента. Плательщик обязуется бессрочно выплачивать определенную сумму получателю или его наследникам. Право на ренту и обязанность ее выплачивать переходит по наследству.
Пожизненная рента. Выплаты производятся до момента смерти получателя, после чего обязательства прекращаются. Это самый распространенный вид ренты при покупке жилья.
Пожизненное содержание с иждивением. Кроме денежных выплат, плательщик берет на себя обязанности по уходу и обеспечению всем необходимым получателя ренты: питанием, лекарствами, медицинской помощью и т.д.
Конкретные условия и размер выплат прописываются в договоре ренты индивидуально и зависят от договоренностей сторон. Главное – соблюсти баланс интересов и предусмотреть все возможные моменты, которые могут привести к проблемам в будущем.
Чтобы договор ренты был законным и не вызвал проблем в будущем, нужно соблюсти ряд обязательных процедур:
Подробно прописать в договоре все существенные условия: размер и периодичность выплат, обязанности плательщика, основания для расторжения и т. д. Здесь лучше заручиться помощью опытного юриста.
Заверить договор ренты у нотариуса. Это обязательное требование закона. Нотариус проверит документы, разъяснит последствия и убедится, что стороны отдают отчет своим действиям. Договор, не заверенный у нотариуса, будет считаться недействительным. По этой причине лучше не игнорировать данный этап.
Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Росреестре. Только после этого сделка будет считаться завершенной, а договор ренты вступит в силу.
При этом, перед заключением договора, важно проверить жилье на:
наличие на нем обременения;
наличие долгов по коммунальным платежам;
людей, прописанных в квартире;
его аварийность.
Также не забудьте запросить у владельца документ подтверждающий право собственности и проверить его на банкротство и судебные дела, чтобы в дальнейшем не возникло неприятных сюрпризов.
Договор ренты имеет свои преимущества и недостатки для каждой из сторон. Плательщик ренты получает возможность приобрести жилье без крупного первоначального взноса и процентов, а также право проживать в нем с момента заключения договора. Но общая сумма выплат может оказаться выше рыночной цены квартиры, ведь точный срок действия договора неизвестен. К тому же до смерти получателя ренты новый владелец не сможет полноценно распоряжаться недвижимостью.
Для получателя ренты плюсы очевидны – стабильный доход и забота до конца жизни с гарантией сохранения права проживания в своей квартире. Но есть и серьезные риски - недобросовестность плательщика, который может уклоняться от выплат или некачественно исполнять свои обязанности по уходу. Поэтому к выбору контрагента нужно подходить крайне ответственно.
При заключении договора ренты получатель обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости переданного имущества. А вот плательщик ренты налоги не платит, поскольку формально является покупателем недвижимости.
Кроме того, получатель ренты не обязан постоянно проживать в переданной квартире. Он может жить у родственников или в специализированных учреждениях, если это не противоречит условиям договора. А вот плательщик несет полную ответственность за содержание жилья и оплату коммунальных платежей.
Несмотря на долгосрочный характер ренты, в некоторых случаях договор можно изменить или расторгнуть досрочно. Например, если стороны согласны скорректировать размер или периодичность выплат, то достаточно заключения доп. соглашения с его заверением у нотариуса.
Расторжение договора ренты в одностороннем порядке возможно через суд и при наличии веских оснований – злостного нарушения обязательств, признания плательщика банкротом, намеренной порчи жилья и т. п. При этом уже выплаченные средства получателю не возвращаются, а недвижимость изымается у плательщика. Так что лучше постараться решить все разногласия мирным путем.
Если плательщик ренты захочет продать полученную по договору ренты квартиру, то потребуется письменное согласие собственника. При продаже обязательства по выплате ренты переходят к новому владельцу, а предыдущий несет субсидиарную (дополнительную) ответственность на случай неисполнения новым собственником своих обязанностей.
При получении жилья с рентой по наследству (в случае смерти арендатора) ситуация аналогичная – наследники плательщика будут обязаны продолжать выплаты. Наследники пожилого арендодателя права на нее не имеют, поскольку рента прекращается с его смертью.
Договор ренты – интересная альтернатива классической ипотеке, позволяющая приобрести жилье в рассрочку на более гибких условиях. Но у этой медали есть и обратная сторона – высокие риски и непредсказуемость. Поэтому относиться к ренте нужно крайне ответственно, тщательно выбирать контрагента и скрупулезно прописывать все условия.
Самые читаемые
Ещё
