Граждане, у которых достаточно сбережений на покупку квартиры без привлечения кредита, пользуются различными схемами ради того, чтобы сэкономить. Например, подбирают жилье на торгах по банкротству. В последние годы такие сделки становятся все популярнее. В 2023 г. количество участников на торгах увеличилось на 10% по сравнению с 2022-м и достигло 195 700 потенциальных покупателей.
На данных торгах кредиторы делают большие скидки, чтобы побыстрее продать залоговую недвижимость и получить свои деньги, а покупатели могут купить хороший объект по выгодной цене. Однако перед подобной сделкой следует подробно изучить нюансы схемы и оценить ее риски.
Недвижимость на торгах может быть первичной или вторичной. Ее продают как граждане, так и юрлица. Обычно в ходе процедуры можно купить квартиру:
ипотечную, за которую заемщик перестал вносить платежи;
арестованную за наличие долгов у владельца;
арестованную из-за банкротства гражданина или компании.
Покупка недвижимости у юрлица - более безопасная сделка. В таком жилье обычно нет зарегистрированных лиц. Когда бывший владелец - гражданин, в квартире может быть много прописанных. Особенно ситуацию усложняют прописанные несовершеннолетние.
По закону участниками могут быть как физические, так и юридические лица. Для доступа к процедуре у лица должна быть квалифицированная электронная подпись, выданная аккредитованным удостоверяющим центром.
К участию допускаются только совершеннолетние и дееспособные лица. Они должны предварительно провести оплату задатка и подать заявление по установленному образцу.
На 2024 год торги организуются на специальных электронных торговых площадках (ЭТП). В России популярны две площадки - "Росэлторг" и Дом.РФ "Залоговая недвижимость".
Также существуют сайты-агрегаторы: "ГИС Торги", "Торги России", Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, где собраны сведения обо всех имущественных торгах. Подходящий лот удобно искать по региону, виду недвижимости и диапазону цен. В описании объектов есть данные об обременениях, основаниях для продажи, прописанных лицах и наличии задолженностей.
Все участники торгов по банкротству проходят обязательные шаги:
Оформляют усиленную цифровую подпись в удостоверяющем центре. Ее выдают по паспорту, СНИЛС и ИНН. Владельцы подтвержденного аккаунта на Госуслугах могут получить подпись дистанционно через приложение "Госключ" или на портале mos.ru.
Выбирают площадку и подходящий лот. Перед тем как подать заявку, стоит сравнить стоимость объекта с рыночными ценами, учесть существующие обременения. Выселением и снятием с учета прописанных занимается новый собственник, оплачивая все услуги. Также он должен будет снять запрет с недвижимости.
Регистрируются на площадке и подают заявление.
Вносят задаток (обычно в размере 5-10% от цены объекта). По закону эта сумма не может превышать 20%. Внесенные деньги будут учтены в стоимости квартиры. В случае проигрыша сумма возвращается участнику. Если победитель отказался заключать договор и оплачивать покупку в полном объеме, задаток ему могут не вернуть.
Торги проводятся дистанционно в 3 этапа:
Аукцион с повышением стоимости. Для лота устанавливается начальная цена и минимальный шаг, с которым участники могут ее увеличивать. Участник, предложивший больше других, выигрывает. Некоторые ЭТП предлагают услугу по проведению торгов. Специалист будет делать ставки вместо участника, просчитывая выгоду и риски.
Повторная организация торгов, если в итоге первого этапа победитель не был выбран. Это происходит при отсутствии участников или наличии некорректных заявок. В этом случае начальная стоимость снижается обычно на 10%.
Вынесение публичного предложения, если первые два этапа не определили победителя. В рамках исполнительного производства торги до этого этапа не доходят и завершаются на предыдущем шаге.
Победитель в течение 5 дней после завершения торгов получает договор на покупку (ДКП) объекта. На его подписание отводится еще 5 дней. После этого документ должен получить арбитражный управляющий, чтобы торги признали состоявшимися.
Победитель должен оплатить полную стоимость недвижимости не позднее чем через 30 дней после подписания документов. Внесенный ранее задаток учитывается при расчете этой суммы.
Завершающий этап - подача документов (договора, судебного решения, подтверждающего несостоятельность бывшего владельца, протокола итогов торгов) в Росреестр для регистрации права собственности. Как только ведомство обработает документы, покупателю будет выдана выписка из ЕГРН - свидетельство его прав на квартиру.
Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, особое внимание стоит уделить:
истории объекта;
интересам других собственников или прописанных;
длительности процедуры.
Этот фактор скрывает самый большой риск. Если в истории недвижимости сменилось несколько владельцев, и какой-либо из них завладел квартирой незаконно, все сделки в цепочке перепродаж будут признаны недействительными. Например, одному из собственников жилье могло достаться по наследству, но были нарушены права других наследников.
Во избежание таких последствий перед тем как подписать документы стоит заказать юридическую экспертизу истории объекта, проверить правоустанавливающие документы и подписанные ранее договора, убедиться в корректности денежных переводов и отсутствии наследников, интересы которых могли быть ущемлены.
Если собственников у квартиры несколько либо есть прописанные, это создает дополнительные риски. Выписать родственников, которые отказываются это делать, можно только по суду. При этом российское законодательство запрещает выселять несовершеннолетних, а также любых граждан зимой.
Перед подписанием документов стоит ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги с указанием всех зарегистрированных и проживающих в квартире лиц, а также тех, кто имеет на нее имущественные права. Например, если собственность оформлялась через приватизацию, другое лицо могло отказаться от участия в процедуре, но за ним сохранилось право на пользование жильем.
Переход прав новому владельцу может занять от нескольких месяцев до года. После того как покупатель оплатил всю сумму, документы передаются на регистрацию права собственности и снятие ограничений. Иногда требуется дополнительное судебное разбирательство для выселения прописанных и зарегистрированных лиц.
После оплаты лота покупателем с недвижимости снимается обременение. Это входит в обязанности арбитражного управляющего. Данные передаются кредитной компании, а затем в Росреестр.
Но иногда новому владельцу нужно сделать это самостоятельно. Для этого все документы (протокол торгов, договор, справку об оплате) необходимо передать органу, который накладывал ограничения. В ответ тот должен выдать справку о снятии этих ограничений.
Если заявление подали, но обременения не сняли, владельцу нужно обратиться в суд с заявлением и пакетом документов, подтверждающих его права.
Самые читаемые
Ещё
