Квартира, приобретенная в ипотеку, юридически находится в залоге у банка до полного погашения долга. Это означает, что заемщик может жить в ней и пользоваться ею, но любые операции с недвижимостью — продажа, дарение или повторный залог — возможны только с согласия кредитора.
В последние годы многие заемщики интересуются возможностью использовать уже обремененную ипотекой квартиру как залог для получения нового кредита. Разбираемся, реально ли это сделать на практике и какие подводные камни ждут тех, кто решится на такую операцию.
Формально закон не запрещает использовать уже заложенное имущество в качестве обеспечения по новому кредиту. Более того, федеральный закон «Об ипотеке» даже содержит специальную статью о последующей ипотеке – так называется ситуация, когда на недвижимость накладывается второе обременение при действующем первом.
Звучит обнадеживающе, однако в реальной практике все оказывается гораздо сложнее. Проблема в том, что между «можно по закону» и «получится реализовать» лежит пропасть из банковских требований и экономических рисков.
Банки крайне неохотно рассматривают «перезалог» ипотечных квартир. Кроме того, большинство ипотечных договоров прямо запрещают последующий залог. Даже если такого условия нет, второй кредитор с большой вероятностью не согласится принять квартиру с действующим обременением — это высокий риск и ограниченные возможности взыскания.
Когда вы берете ипотеку, квартира автоматически становится залоговым имуществом. Если перестанете платить, банк имеет право продать жилье и вернуть свои деньги; в этом и заключается главная гарантия возврата средств.
Теперь представьте: вы приходите в другой банк и просите кредит под залог той же квартиры. Что произойдет, если не сможете платить сразу двум кредиторам? Правильно – оба банка захотят продать одну и ту же квартиру, чтобы вернуть деньги. Возникает конфликт интересов, и решать, кто первый в очереди на погашение долга, придется через суд. Именно поэтому большинство банков прямо прописывают в ипотечных договорах запрет на последующий залог. Даже если такого пункта нет, найти кредитную организацию, готовую принять обремененную недвижимость в качестве обеспечения, практически нереально. Риски слишком высоки.
Кстати, скрыть от первого банка, что вы заложили квартиру повторно, не получится. Кредиторы регулярно проверяют кредитную историю заемщиков и быстро обнаружат новые обязательства. Если такое вскроется, сделку признают недействительной, а вас могут обвинить в мошенничестве.
Единственная схема, при которой банки соглашаются работать с уже заложенной недвижимостью – рефинансирование ипотеки. Суть проста: вы берете кредит в новом банке, чтобы погасить старый. Формально происходит повторный залог, но обременение в пользу первого банка сразу снимается.
Процесс выглядит так. Сначала подаете заявку на рефинансирование в новый банк. Спрашивать разрешения у старого кредитора не нужно. Понадобятся паспорт, СНИЛС, действующий кредитный договор и документы на квартиру. После одобрения подписываете новый договор, в котором прописаны условия займа и информация о предыдущей ипотеке. Деньги из нового банка сразу уходят на погашение старого кредита. Затем в Росреестре снимают обременение в пользу первого банка и регистрируют залог в пользу второго. Таким образом, квартира остается под залогом, но уже у другого кредитора.
Некоторые банки предлагают рефинансирование с дополнительной суммой. Например, для погашения старой ипотеки нужно 5 млн рублей, а вы запрашиваете 7 млн. Разницу можете направить на свои нужды. Правда, такие заявки рассматриваются индивидуально, и одобряют их не всегда.
Если рефинансирование не подходит, а деньги нужны прямо сейчас, можно использовать в качестве залога другое имущество – например, автомобиль или дачу. Но учтите: банк все равно оценит вашу общую долговую нагрузку. Если на платежи по ипотеке уходит 40-50% дохода, новый кредит вряд ли одобрят. Для банка это слишком рискованно. Чтобы повысить шансы, можно предоставить справки о дополнительных источниках дохода или привлечь созаемщиков.
Худший вариант – брать новый кредит, когда уже возникли проблемы с ипотекой. Это прямой путь в долговую яму. Лучше честно поговорить с банком до появления просрочек и попросить рефинансирование. На крайний случай реструктуризацию: снижают платеж, дают отсрочку или, к примеру, меняют график погашения.
Теоретически закон разрешает повторную ипотеку, но практически реализовать ее почти невозможно. Банки не хотят делить обеспечение с другими кредиторами и обычно запрещают последующий залог в договорах. Единственный работающий способ использовать ипотечную квартиру для получения денег – рефинансирование. При нем старое обременение погашается, а на его место приходит новое, что не портит КИ.
Помните: чем больше кредитов, тем выше риск не справиться с платежами и потерять жилье. Прежде чем брать новые долги, трезво оцените свои финансовые возможности и рассмотрите все возможные альтернативы.
Самые читаемые
Ещё
