Далеко не все люди обзаводятся квартирами, покупая их в ипотеку или за наличные. Если человек уже владеет комнатой в коммунальной квартире, то вполне может скупить и остальные, чтобы вся квартира принадлежала ему. Какие проблемы могут возникнуть в процессе? Об этом - в свежем кейсе от НКБ.
К нам обратился клиент, который владел комнатой в приватизированной (в прошлом муниципальной) двухкомнатной коммунальной квартире. Сосед захотел продать свою долю, а клиент намеревался выкупить ее. Однако своих денег на руках не было, а в ипотеке банки отказывали из-за плохой кредитной истории.
Для совершения сделки было принято решение воспользоваться услугами частного инвестора.
За кредитом от частных инвесторов физические лица обращаются по двум причинам:
отказ банка из-за плохой кредитной истории;
отказ банка из-за высокой кредитной нагрузки.
Частный инвестор - это частное лицо со свободным капиталом, который он инвестирует в различные финансовые инструменты с целью приумножения. Инвестор выдает кредит под проценты, являющиеся его прибылью.
В отличие от банка частный инвестор не предъявляет строгие требования к кредитной истории и доходам заемщика, однако требует залог и устанавливает высокую процентную ставку.
Сделка с частным инвестором заключается в несколько этапов:
Заключение договора займа. Договор займа устанавливает условия кредита и регулирует взаимоотношения сторон. Документ заверяется у нотариуса, чтобы он имел юридическую силу и инвестор мог взыскать долг в случае, если заемщик прекратит выплаты.
Наложение обременения на имущество (заключение договора залога). Заемщик лишается права распоряжения имуществом на период пользования заемными средствами, инвестор приобретает право реализовать имущество в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств.
Заключение договора купли-продажи (ДКП) собственником жилья (продавцом) и покупателем.
Оформление сделки и передача средств между инвестором и заемщиком подтверждается распиской в виде отдельного приложения к договору займа.
Схема оформления сделки в нашем случае будет сложнее. В договор займа помимо инвестора и покупателя включается продавец. Это один из редких случаев, когда продавец на бумаге выступает созаемщиком.
Продавец, как и покупатель, передает инвестору под залог свою комнату. После того как ДКП вступает в силу, он выходит из сделки с деньгами и без обременений, а у покупателя остается две комнаты в залоге (после обращения инвестора в Росреестр имущество регистрируется как полноценная квартира) и долг.
Сумма, которую кредиторы выдают в долг, обычно составляет от 50-70% от стоимости недвижимости. В данном случае оба объекта стоят по 5 млн рублей каждый. Соответственно, максимальная сумма, которую инвестор может выдать покупателю согласно его доле - 3,5 млн рублей. Но сделка между покупателем и инвестором заключается без первоначального взноса ввиду отсутствия у него каких-либо сбережений. Поэтому покупателю требуется сумма не менее 5 млн рублей. В целях увеличения суммы кредита под залог закладываются оба объекта с их последующим объединением.
С обеспечением долей продавца, максимальная сумма кредита составит до 70% от 10 млн. рублей – 7 млн. рублей.
Продавец поначалу сильно рискует, так как он закладывает свою комнату, не получив ни копейки на первой стадии сделки. Риски для продавца длятся ровно до тех пор, пока в силу не вступит договор купли-продажи. Для того, чтобы ДКП вступил в силу, инвестору необходимо объединить две доли в одну через Росреестр и заключить договор займа.
Если вдруг сделка на каком-нибудь из этапов приостанавливается, например, в Росреестре отказывают в объединении двух долей, продавец не сможет выйти из сделки. Не забываем, что продавец тоже включен в договор займа, и снять обременение со своей доли он может только погасив свою часть долга.
При успешном заключении сделки покупатель останется с двумя объединенными долями (квартирой) под обременением и долгом перед инвестором, который он должен постепенно погашать. Если заемщик не справится со своими кредитными обязательствами, частный инвестор реализует имущество на торгах и полученной суммой компенсирует свои убытки.
Сделка через банк произошла бы с выкупом доли по ипотеке без привлечения продавца в кредитный договор. Такая сделка не сильно отличается от стандартной ипотеки.
От продавца требуется согласие на проведение сделки, предоставление необходимых документов по объекту и подписание ДКП.
Если вы хотите, чтобы ваша сделка по выкупу доли прошла успешно, без негативных последствий, обращайтесь в НКБ. Мы предоставляем до 15 млн рублей под 7,1% даже клиентам с плохой кредитной историей, с гарантией прозрачности и безопасности сделки.Самые читаемые
Ещё
