Апартаменты стали популярным выбором среди покупателей благодаря их сравнительно низкой стоимости, большой площади жилья относительно равноценных им квартир и их расположения ближе к центру города. Но у этого вида жилья есть особенности, которые необходимо учитывать перед покупкой. В этой статье мы рассмотрим основные плюсы и минусы покупки апартаментов.
Апартаменты не имеют четкого статуса в законодательстве и не выделяются в отдельный вид жилья. Это создает определенные сложности для владельцев таких помещений. Осенью прошлого года представители Минстроя РФ заявили о планах ввести определение апартаментов и их статуса в законодательство, но к жилым помещениям их вряд ли приравняют. Пока решение не принято, апартаменты остаются на стыке жилой и коммерческой недвижимости, что имеет как свои преимущества, так и недостатки.
Несмотря на привлекательные цены, апартаменты имеют ряд серьезных недостатков, которые стоит учитывать при инвестировании в недвижимость.
По юридическому статусу апарты остаются коммерческой недвижимостью, в которой невозможно оформить постоянную прописку. Исключение составляют только те апартаменты, которые расположены в гостиницах и отелях, где возможно оформить временную прописку сроком до 5 лет.
Хотя апартаменты покупают в ипотеку, условия кредитования будут отличаться от тех, которые применяются к обычным квартирам. На такие объекты недвижимости не распространяются льготные программы и государственная поддержка.
Поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, застройщики не обязаны создавать вокруг них социальную инфраструктуру.
В апартаментах, находящихся в коммерческих зданиях, нередко располагаются офисы и мастерские, что может стать причиной постоянного шума. И нет требований к соблюдению тишины, которые действуют в обычных жилых домах.
Недвижимость может не соответствовать санитарным нормам. Строительная компания вправе экономить на звукоизоляции и освещении.
Ставка налога на апартаменты может достигать 2% от кадастровой стоимости, что значительно выше, чем для обычных квартир. Например, владелец апартаментов стоимостью 5 млн рублей должен будет ежегодно платить налог в размере 20 тыс. рублей, тогда как за квартиру стоимостью 4 млн рублей налог составит всего 4 тыс. рублей.
Коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для юридических лиц, что делает их на 25% дороже по сравнению с обычными квартирами.
Особое внимание стоит уделить лофт-апартаментам. Если раньше в этих таких промышленных зданиях располагалось химическое производство, покупка такого жилья может представлять опасность для здоровья, поскольку вредные вещества, накопленные в стенах, могут распадаться на протяжении многих лет, постепенно отравляя жителей.
Плюсов такой недвижимости значительно меньше, чем минусов, но для некоторых категорий граждан они перевешивают.
Апартаменты часто располагаются в многофункциональных комплексах, в которых сосредоточены офисные, торговые и развлекательные площади. Это позволяет их жителям пользоваться всеми удобствами, не покидая здания. Если помещения расположены рядом с вашим рабочим местом, это значительно сократит время на дорогу.
Свобода в планировке. Здесь нет ограничений на распределение жилых и нежилых зон, и вы можете разместить санузел в любой части помещения. В отличие от обычных квартир, где изменения в планировке требуют согласования с множеством инстанций, в апартаментах достаточно получить разрешение управляющей компании.
Юридический статус апартаментов позволяет использовать их не только для проживания, но и в качестве производственного помещения. В этом случае владелец может быть освобожден от уплаты имущественного налога, что станет приятным бонусом.
Апартаменты могут быть отличным вариантом для тех, кто ищет жилье с возможностью свободной перепланировки и удобным расположением в городской среде.
Основное отличие заключается в их правовом статусе. Апартаменты классифицируются как коммерческие помещения, в то время как квартиры имеют статус жилых. Это различие влияет на налогообложение, коммунальные платежи и права владельцев. Застройщики часто выбирают строительство апартаментов, так как не всегда удается приобрести участок под жилищное строительство. Вместо этого они используют земли, предназначенные под гостиницы или объекты общественно-делового назначения, где возводят здания с апартаментами.
В жилых домах вопросы по благоустройству дворовых территорий (строительства парковки, игровых площадок и т.д.) решаются коллективно всеми собственниками. В апартаментах же есть риск появления мажоритарного собственника, который будет решать вопросы по благоустройству территории за всех. Например, предприниматель, который решит скупить более половины комплекса для открытия гостиницы. Решения такого собственника могут повлечь высокую финансовую нагрузку для остальных жильцов дома, вместе с тем причиняя им дискомфорт.
Несмотря на многолетние попытки узаконить апартаменты как жилые помещения, на данный момент они остаются в правовом вакууме. Будущее апартаментов в России зависит от дальнейших шагов законодателей, которые должны найти баланс интересов всех сторон, включая регионы, застройщиков и потенциальных покупателей.
Налоговый вычет на жилье — это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога при покупке недвижимости. В России данный вычет составляет 13% от суммы, уплаченной за жилье, но не более 260 000 рублей на одного человека, что соответствует общей сумме вычета в 2 миллиона рублей. Такой вычет доступен для владельцев квартир и домов, которые приобретаются для проживания. Налоговый вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости, поэтому покупатели апартаментов не могут рассчитывать на такие же налоговые льготы.
На рынке недвижимости Москвы широко представлены два типа апартаментов:
Первый тип — это новые корпуса, которые строят вместо снесенных зданий в старых районах города.
Второй тип — редевелоперские апартаменты, представляющие собой отремонтированные старые здания, которые продаются как жилые помещения. Примеры таких объектов — это преобразованные здания старых заводов или административных построек, где предлагаются небольшие, но относительно доступные по цене помещения.
В Москве покупка недвижимости второго типа чревата возможностью лишиться купленной квартиры из-за реализации программы Комплексного Развития Территорий (КРТ). Она появилась в 2020 году и представляет собой реорганизацию и редевелопмент неиспользуемых промышленных зон города. Программа предусматривает снос всех построек и строительство на их месте многофункциональных комплексов, в том числе торговых центров и жилой недвижимости. Люди, купившие апартаменты в промзоне под снос, не будут иметь права на равноценную недвижимость в новых кварталах из-за отсутствия нормативной базы.
Для покупателей важными факторами остаются местоположение и цена. Многим людям не так важен юридический статус объекта, как возможность жить в удобной локации по разумной цене. Поэтому апартаменты в привлекательных районах, даже если они находятся в старых зданиях или имеют малые площади, находят своего клиента.
Рынок апартаментов в Москве продолжает оставаться сложным и многослойным. В то время как крупные застройщики и инвесторы способны работать в рамках белого рынка, маленькие игроки ищут свои ниши, предлагая покупателям объекты с сомнительным правовым статусом. Для потенциальных владельцев важно внимательно оценивать риски, связанные с такими приобретениями, и быть готовыми к возможным неожиданностям в будущем.
Ещё
