Рынок жилищного кредитования находится в фазе трансформации. Весной 2025 года банки фиксируют устойчивый рост доли ипотечных сделок, связанных с индивидуальным жилищным строительством. При этом приоритеты сместились со стройки с нуля на покупку уже возведенных домов. Причины связаны с изменениями рыночных условий, корректировками нормативной базы и новой логикой поведения потребителей.
С начала весны заметна новая структура спроса: ипотечные средства активнее направляются не на квартиры в многоэтажных комплексах, а на приобретение готовых индивидуальных домов. По итогам марта доля ИЖС-кредитов достигла 10% в общем ипотечном портфеле. В апреле в отдельных банках она подскочила до 35%. Этот рост положил конец семимесячному снижению, которое длилось со второй половины 2024 года.
Причиной стали не только сезонные факторы. Покупатели охотнее берут кредит на готовые объекты. Они видят их, могут оценить качество, юридическую чистоту, инфраструктуру. Сложности, сопутствующие стройке, отпугивают. Оформление земли, проектная документация, контроль подрядчиков, необходимость аккредитации — все это требует ресурсов, знаний, времени. Поэтому потребитель разворачивается к тому, что проще и предсказуемо.
По данным банков, в марте доля займов на покупку готовых домов достигла 6,8%, а на строительство — опустилась до 3,2%. Это говорит о явном предпочтении завершенных объектов. Снижение доли стройки подтверждается и апрельской динамикой.
Финансовые институты подстраиваются под меняющуюся структуру спроса. Упрощаются процедуры оценки, уменьшаются требования к заемщикам. В ряде банков пересмотрены условия взаимодействия с застройщиками и подрядчиками. Сокращены или полностью отменены требования по субсидиям от строительных компаний. Это особенно актуально, поскольку на ИЖС не распространяется централизованный ипотечный стандарт, что до сих пор оставалось тормозом для масштабной поддержки.
Банковская система реагирует гибко. По наблюдениям участников рынка, крупные игроки уже начали фокусироваться на готовом ИЖС как на перспективном направлении. Причина очевидна — низкие риски. Нет задержек по строительству, отсутствуют сложности с эскроу-счетами, нет необходимости контролировать исполнение обязательств подрядчиком. Клиент получает готовый продукт, банк — ликвидное обеспечение. Сделка прозрачна и понятна.
Но на фоне этой перестройки ипотека в сегменте ИЖС пока не демонстрирует прежних объемов. За весь 2025 год ожидается выдача около 180 млрд рублей. Год назад этот показатель составлял более 600 млрд. Тормозит рост высокая ставка, слабая инфраструктура в регионах и ограниченный доступ к программам государственной поддержки.
По оценкам банков, проникновение ипотеки в ИЖС все еще ограничено. При этом потребность в жилье вне МКД остается значительной. Речь идет о десятках миллионов квадратных метров, востребованных в малых городах и сельской местности.
Дальнейшее расширение кредитования ИЖС напрямую зависит от снижения рыночной ставки. Пока она остается высокой, спрос будет ограничен. Кроме того, необходима институциональная поддержка подрядных организаций, особенно в регионах. Без нее рост будет носить фрагментарный характер, концентрируясь в экономически устойчивых субъектах.
Заявления представителей правительства подтверждают стратегический курс на развитие индивидуального жилищного фонда. Это направление рассматривается как альтернатива масштабному многоквартирному строительству, которое в ряде регионов достигло насыщения. Доступ к земле, минимум издержек на подключение к инженерным сетям, развитие проектного финансирования — без этих компонентов ускоренного роста не произойдет.
Самые читаемые
Ещё
