В декабре 2024 года правительство снова продлило запрет на взыскание штрафов с застройщиков, если те срывают оговоренные сроки передачи новостроек. Теперь мораторий действует до 30 июня 2025 года. Эта мера уже не нова для рынка недвижимости, но каждый новый виток ее продления вызывает вопросы. Почему власти пошли его не отменят и как это отразится на дольщиках?
Первое введение моратория датируется весной 2020 года — во время пандемии. Тогда его рассматривали как временную меру поддержки стройотрасли. Но с тех пор эта инициатива стала практически постоянной. Экономическая нестабильность, рост себестоимости строительства и снижение продаж новостроек сделали свое дело, поэтому застройщикам требовалась передышка, которую и предоставило государство.
Ключевой фактор продления моратория в 2025 году — сложная ситуация на рынке недвижимости. После отмены льготной ипотеки спрос на новостройки ощутимо снизился. Это замедлило поступление средств на эскроу-счета, которые, по сути, стали финансовой опорой для строительных компаний. Если дольщики начнут массово расторгать договоры и требовать компенсации за задержки, многие проекты окажутся под угрозой заморозки. А это уже риски не только для застройщиков, но и для банков, кредитующих строительство.
Мораторий помогает избежать системных рисков в строительной отрасли. Массовое взыскание неустоек и расторжение договоров дольщиками привели к остановке ряда проектов, что спровоцировало бы цепную реакцию: падение продаж, снижение кредитных гарантий у застройщиков, сокращение фондирования у банков. В условиях экономической нестабильности такие последствия критичны для всей отрасли.
Если строительная компания задерживает передачу квартиры или в ней были выявлены недостатки, то по закону дольщик имеет право на компенсацию. Но с продлением моратория взыскать неустойку невозможно. Даже если застройщик нарушит сроки сдачи объекта, суд, вероятнее всего, примет решение в пользу дольщика, но получить деньги до окончания моратория не получится. Это касается и процентов за задержку возврата средств при расторжении договора. Дольщики теряют возможность на компенсацию и финансовые рычаги давления на застройщиков.
Мораторий фактически «привязывает» дольщиков к проектам, лишая их возможности выйти из сделки без финансовых потерь. Формально расторгнуть договор по 214-ФЗ можно, если задержка сдачи превышает два месяца. Но проценты за использование средств, находящихся на эскроу-счетах, дольщики не получат. Уход из проекта становится экономически невыгодным.
Особенно уязвимыми оказываются те, кто не имеет льготной ипотеки. Для них отказ от проблемного объекта мог бы стать выходом, чтобы инвестировать в более надежный проект или найти выгодное предложение. Но сейчас действует мораторий, поэтому такие шаги сопряжены с финансовыми потерями, что фактически удерживает людей в неблагоприятных условиях.
Продление моратория создает опасный прецедент. С одной стороны, оно стабилизирует рынок и дает застройщикам возможность завершать проекты без угрозы штрафов. С другой — снижает ответственность девелоперов перед дольщиками. Отсутствие риска финансовых санкций приведет к тому, что качество строительства и соблюдение сроков уйдут на второй план.
Уже сейчас заметны первые признаки того, как мораторий влияет на рынок. Средний срок задержки сдачи новостроек вырос до четырех месяцев. И хотя официальные данные показывают незначительное снижение числа замороженных объектов, эксперты отмечают, что реальная ситуация может быть хуже из-за недостаточной прозрачности отчетности.
Кроме того, сокращение гарантийных сроков на отделочные работы с трех лет до одного года и ограничение ответственности застройщиков за качество отделки до 3% от стоимости договора значительно ухудшают защиту прав дольщиков. Теперь устранять дефекты за свой счет придется чаще, а возможности компенсировать эти расходы практически не останется.
Ещё
