Как продать квартиру с ипотекой по новым правилам без рисков

С 11 сентября 2024 года в России заработали новые правила, позволяющие владельцам ипотечной недвижимости самостоятельно продавать жилье, не дожидаясь полного погашения кредита. Это важное нововведение, которое открыло перед заемщиками новые возможности управления своим имуществом. Как это работает?

Что изменилось

Раньше продать жилье, находящееся в залоге, можно было только на аукционе или через публичные торги после погашения кредита. Теперь ситуация изменилась: владельцам ипотечных квартир больше не нужно избавляться от всей суммы долга перед банком перед продажей. С введением новой статьи 37.1 закона "Об ипотеке" появилась возможность продавать залоговое имущество самостоятельно, без участия банка в торгах. Это упрощает процесс и делает его более выгодным для собственников.

Юридически это означает, что право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу, а обременение ипотеки снимается автоматически. Банк в этом процессе остается сторонним наблюдателем, но ему нужно будет утвердить минимальную цену продажи, чтобы избежать сделок по заниженной стоимости.

Порядок продажи

Самостоятельная продажа ипотечного жилья по новым правилам не так сложна, как может показаться:

• Владелец жилья подает заявление о намерении продать залоговое имущество. Это можно сделать заказным письмом или любым способом, который указан в вашем кредитном договоре.
• В течение 10 рабочих дней банк обязан рассмотреть заявление и ответить согласием или отказом. В случае положительного ответа на запрос, в уведомлении указывается минимальная цена продажи и реквизиты для перечисления средств.
• У собственника есть четыре месяца, в течение которых он должен реализовать имущество и провести все необходимые по закону регистрационные действия. Это время отсчитывается с момента подачи заявления.
• После нахождения покупателя деньги перечисляются на счет, который укажет банк. С этого момента все обязательства по кредиту могут считаться выполненными.
• В течение трех рабочих дней после успешного завершения сделки Росреестр погашает запись об ипотеке.

Финансовые нюансы

Продажа ипотечного жилья всегда связана с определенными финансовыми моментами, о которых нужно помнить. Банк указывает минимальную цену продажи, поэтому продавать жилье дешевле этой суммы не получится. Если недвижимость будет продана за большую цену, чем составляет долг по ипотеке, разница поступит на счет собственника после вычета всех расходов, связанных с продажей.

Это позволяет избежать ситуаций, когда собственники вынуждены продавать жилье по слишком низкой цене, теряя деньги. Банк выступает своего рода гарантом справедливой стоимости имущества, что выгодно как заемщику, так и кредитору.

Когда продажа невозможна

Новый закон, несмотря на свою гибкость, все же оставляет ряд исключений, когда самостоятельная продажа ипотечного жилья будет невозможна:

• Банк подал иск в суд для взыскания имущества.
• Недвижимость одновременно является залогом по нескольким кредитам.
• Имущество уже находится под предыдущей и последующей ипотекой.
• Должник проходит процедуру банкротства.
• Заявитель ранее уже получал согласие на продажу, но отказался от реализации.

Эти пункты обеспечивают дополнительные гарантии как для банков, так и для заемщиков, поддерживая прозрачность и законность сделок.

Почему это выгодно

Основное преимущество нового закона — свобода действий для заемщиков. Они больше не зависят от аукционов, на которых жилье часто уходило по минимальной цене, и могут контролировать процесс сами. Это выгоднее, ведь самостоятельная продажа открывает доступ к более широкому кругу покупателей и позволяет выставить адекватную рыночную стоимость.

К тому же, это упрощает процедуру смены места жительства для тех, кто вынужден переезжать или хочет изменить свои жилищные условия, не теряя деньги на досрочное погашение кредита.

Снижение финансовых рисков для банков также очевидно. Теперь они смогут защитить свои интересы, контролируя цену продажи и получая четкие гарантии возврата средств.

Как это повлияет на рынок недвижимости

Нововведения однозначно оживят рынок недвижимости. Заемщики, которые раньше боялись терять деньги на продаже залогового жилья, теперь будут действовать с большей уверенностью. Это ускорит оборот жилья, увеличит количество сделок на рынке и позволит банкам быстрее получать возврат кредитных средств.

Кроме того, упрощение процедуры продажи откроет новые возможности для инвесторов, которые готовы выкупать ипотечное жилье, что даст толчок к дальнейшему развитию рынка. Новые правила задают более гибкие условия для всех сторон сделки и создают равновесие между интересами заемщиков и кредиторов.