За три года ипотечный рынок покинули 33 кредитные организации: число банков, работающих с жилищными кредитами, сократилось с 249 до 216, то есть более чем на 13%. Логика подобного решения остается для банковской системы довольно болезненной, ведь ипотека традиционно считается одним из самых надежных направлений работы. Разбираемся, почему от нее начинают отказываться и кто в итоге окажется в выигрыше.
Само по себе сокращение незначительно: рынок теряет примерно одного игрока в месяц. Важно другое - кто именно уходит. С рынка уходят средние и малые банки, то есть те, кто обеспечивал конкуренцию на локальных рынках и выдавал кредиты "проблемным" для крупных банков клиентам. Оставшиеся игроки обладают существенным капиталом, а на десять крупнейших приходится порядка 90-95% новых выдач.
Ипотека - продукт с длинным горизонтом: кредит выдается на десятки лет, а деньги на его финансирование нужно привлекать уже сегодня. Это означает, что банк почти сразу несет издержки, а отдачу получает растянутой на годы вперед. Для крупного игрока такое распределение нагрузки терпимо, для небольшого становится обременительным.
Ключевая причина в том, что рыночная почти потеряла массового заемщика. Средние ставки по ней держатся около 19% годовых, а иногда превышают и 20%. При таких условиях позволить себе классический кредит могут лишь около 7% потенциальных покупателей жилья.
Высокая ставка при этом бьет не только по спросу, но и по экономике самого банка. Чтобы выдавать длинные кредиты нужны вклады, а конкурировать за вкладчика малым банкам приходится повышенными ставками по депозитам - их стоимость закладывается в цену кредита и дополнительно давит на маржу. Получается замкнутый круг: чтобы привлечь вкладчика, нужно платить дороже, а значит, кредит для заемщика становится еще менее доступным.
Добавляет причин и регулирование. Банк России ужесточает требования к ипотечным кредитам, что требует большего запаса капитала и более осторожного отбора заемщиков. Для крупного банка это вопрос настройки процессов, для небольшого - нередко вопрос выбора между продолжением деятельности и закрытием направления.
Казалось бы, госпрограммы должны были поддержать рынок. Отчасти так и произошло: в последние годы именно льготная ипотека стала основным двигателем выдач, сейчас на нее приходится больше половины всех жилищных кредитов. Год назад зависимость от госпрограмм была еще выше, когда с их помощью выдавалось более 80% новых кредитов.
По семейной программе заемщик платит от 2 до 12% годовых в зависимости от числа детей, а разницу банку возмещает государство. Размер компенсации считается по формуле, которая привязана к ключевой ставке, и формула эта менялась. Долгое время она рассчитывалась как ключевая плюс 3%, позже параметр снизился до ключевой плюс 2%, и это заметно сократило доходность таких кредитов для банков.
Неудивительно, что программа стала более адресной и менее выгодной для участников рынка. Изменения затрагивают не только заемщиков, но и сами кредитные организации: чем меньше компенсация, тем слабее стимул участвовать в программе. А для среднего банка, у которого и рыночная ипотека не окупается, это уже вопрос существования направления целиком.
Отдельная линия риска связана с просрочкой. К началу сентября 2026 года граждане задержали выплаты по ипотеке на 267 млрд рублей, что составляет около 1,2% общей задолженности. Показатель не критический, но он растет и требует от банков создания резервов - откладывания средств на случай неплатежей.
Механика здесь простая: чем выше вероятность того, что заемщик перестанет платить, тем больше денег банк обязан держать в резерве, а не пускать в оборот. Для крупного игрока это плановая нагрузка, для небольшого - ощутимое изъятие из оборота. В сочетании с дорогими вкладами и сниженной доходностью льготных программ решение об уходе с ипотечного рынка становится почти рациональным.
Первое и самое очевидное последствие - сокращение выбора. Когда кредиторов на рынке меньше, у заемщика остается меньше вариантов сравнить условия, а значит, слабее позиция в переговорах с банком.
Второе последствие касается требований. При ослаблении конкуренции крупным игрокам проще сохранять жесткие стандарты: размер первоначального взноса, подтверждение дохода, пакет документов. Как раз небольшие банки нередко работали гибче и подстраивались под конкретного клиента, поэтому их уход особенно чувствителен для людей, которым сложно соответствовать стандартным критериям крупных кредиторов.
Наиболее ощутимо это будет в небольших городах и на удаленных территориях, где предложений изначально мало. Местные банки зачастую лучше понимают специфику доходов жителей и могут учитывать ее при оценке заемщика. Заменить такую экспертизу универсальным скорингом крупного игрока удается не всегда.
При этом важно не преувеличивать эффект. Ставки по ипотеке зависят в первую очередь от ключевой ставки, стоимости вкладов и параметров льготных программ, а не от числа игроков на рынке. Сокращение конкурентов не поднимет ставку автоматически. Но косвенно давление на заемщика может вырасти - например, если привлекательные условия будут предлагаться в связке с дополнительными банковскими продуктами.
Базовый сценарий предполагает постепенное продолжение той же динамики: банки, для которых ипотека перестала покрывать расходы и риски, будут уходить с рынка. По одной из оценок, к концу 2027 года число участников может сократиться до двухсот.
Развернуть тренд способно снижение ключевой ставки, которое сделает рыночные кредиты доступнее и вернет в ипотеку платежеспособного заемщика. Обратный эффект даст дальнейшее сокращение компенсаций по госпрограммам: если участие в них станет невыгодным для средних банков, число игроков продолжит уменьшаться, а вместе с ним и возможности россиян выбирать между предложениями разных кредиторов.
Если вы присматриваетесь к ипотеке, практический вывод из этой картины довольно простой: сравнивать условия будет все сложнее, поэтому фиксировать ставку и переговорную позицию лучше заранее, пока предложений на рынке еще много. А если вы рассчитываете на нестандартную ситуацию - доход с переменной частью, нетипичное подтверждение занятости, сложный объект залога - стоит учитывать, что с каждым годом найти под нее кредитора будет труднее.
Самые читаемые
