Что такое залоговая стоимость недвижимости и как ее повысить?

Залоговая стоимость недвижимости — это сумма, в которую кредитное учреждение оценивает имущество при выдаче кредита под залог. Ее размер необходим для защиты интересов кредитора, поскольку в случае невозврата кредита банк должен иметь возможность продать залог и компенсировать свои потери. Давайте разберемся, каким образом она определяется, чем отличается от рыночной стоимости и какие факторы влияют на ее размер.

Как кредитор рассчитывает стоимость залога?

Залоговая стоимость объекта рассчитывается для определения максимальной суммы кредита, которая может быть предоставлена заемщику с учетом возможных рисков и затрат на взыскание залога. В случае невозврата заемных средств банк сможет продать залог и покрыть свои потери.

Максимальная сумма ипотечного кредита не может составлять более 80% от рыночной стоимости недвижимости.

Чтобы ее определить банки ориентируются на рыночную стоимость недвижимости, предоставляемую экспертными оценщиками. Рыночная цена уменьшается на залоговый дисконт — коэффициент снижения стоимости, учитывающий:

• ликвидность жилья;

• потенциальные расходы на взыскание и реализацию объекта кредитором — затраты на конфискацию, хранение, юридическое оформление и продажу залога;

• маржу безопасности — резерв, который позволяет покрыть непредвиденные риски, такие как изменение рыночных условий или повреждения актива.

Залоговая стоимость = Рыночная стоимость × (1 - Дисконт)

Пример: если рыночная цена недвижимости составляет 10 млн рублей, а банк применяет дисконт 20%, то залоговая стоимость составит:

10 000 000 × (1 - 0,20) = 8 000 000 рублей.

В данном случае, банк будет готов рассматривать данную недвижимость как обеспечение кредита на сумму не более 8 млн рублей.

Чем залоговая стоимость отличается от рыночной?

Залоговая и рыночная стоимость — два разных показателя, которые тесно связаны. Как мы писали выше, первая представляет собой рыночную стоимость с учетом залогового дисконта, который устанавливает банк.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке при наличии спроса. Она формируется под влиянием множества факторов: состояния рынка, локации недвижимости, прочих ее характеристики и спроса со стороны покупателей.

Таким образом, рыночная стоимость отражает текущую цену продажи на рынке, а залоговая определяет, сколько банк готов принять в качестве обеспечения по кредиту с учетом потенциальных рисков.

Существует также оценочная стоимость - это сумма, которую независимый оценщик определяет для конкретного объекта недвижимости с учетом его рыночных характеристик, состояния, местоположения и прочих факторов. В отличие от залоговой и рыночной стоимости, она представляет собой более объективную и общую цену актива на момент его оценки.

Оценочная стоимость может использоваться в различных целях:

1. При продаже имущества — для установления справедливой рыночной цены.

2. При определении налога на имущество — для расчета налогов на основе стоимости объекта.

3. При рефинансировании — при смене условий кредитования или перекредитовании.

4. Для определения стоимости страхового покрытия.

Она часто является ориентировочной для покупателя и продавца, но не всегда учитывает специфические риски и расходы, связанные с реализацией залога, которые важны при расчете залоговой стоимости.

Как повысить стоимость залогового объекта?

Существует несколько способов увеличить залоговую стоимость недвижимости:

1. Повысить ликвидность имущества и поработать с оценщиком. Ликвидность можно повысить за счет ремонта, если речь идет о квартире, или подведения коммуникаций, если речь идет о частном доме. Объект с ремонтом оценивается выше, чем жилье с устаревшей отделкой. Заранее подготовьте документацию, подтверждающую модернизацию или доукомплектацию, и при необходимости обратитесь к независимому оценщику для более объективной оценки.

2. Уменьшение рисков для банка. Банки учитывают возможные риски, связанные с реализацией залогового имущества. Если заемщик сможет продемонстрировать, что его объект залога является надежным активом, свободным от обременений и юридических проблем, это повысит его стоимость. Например, наличие долгосрочного арендатора или дополнительной страховки может стать весомым аргументом для банка.

3. Выбор более ликвидного имущества. Например, жилые квартиры в крупных городах или коммерческая недвижимость в деловых центрах оцениваются выше, чем специализированные объекты с узким рынком сбыта. Если у заемщика есть возможность предложить в залог более ликвидное имущество, это может увеличить максимальную сумму кредита.

Хотите получить максимальную сумму под залог, но считаете, что другие банки занижают стоимость вашей недвижимости? В НКБ справедливо подходят к оценке залоговых объектов и предоставляют максимальные суммы на любые цели. Чтобы узнать на какую сумму вы можете рассчитывать — оставьте заявку. Готовое решение поступит в течение дня.

Подводим итоги

Для кредиторов важно, чтобы объект был ликвидным, легко реализуемым и не имел юридических ограничений. Предпочтение отдается имуществу со стабильным спросом и средней рыночной стоимостью, поскольку это снижает риски кредитора. Грамотный подход к выбору залога и его предварительная подготовка помогут заемщику получить более выгодные условия кредитования.