Министерство экономического развития предложило способ разом решить одну из самых запутанных проблем российского рынка недвижимости - размытый статус апартаментов. Ведомство вынесло на общественное обсуждение законопроект, который встраивает строительство гостиниц в механизм долевого участия и одновременно вводит жёсткие ограничения на то, как собственник может использовать купленный номер. Если документ пройдёт, схема «жильё под вывеской отеля» фактически перестанет существовать.
Логика поправок строится вокруг одной идеи: привлекать деньги дольщиков можно будет только под строго определённые типы объектов. В перечень попадают многоквартирные дома, индивидуальные дома в коттеджных посёлках, таунхаусы, гаражи с машино-местами и, что важно, гостиницы, но уже по правилам готовящегося отраслевого закона об отельном бизнесе.
Принципиальный момент касается земель под туристическую инфраструктуру. На таких участках собрать деньги с будущих собственников можно будет исключительно по новым нормам. Прежний приём, когда девелопер просто называл свой объект гостиницей и продолжал фактически возводить жильё, перестаёт работать. Закон вводит содержательные критерии вместо игры в вывески.
Застройщика обяжут раскрыть личность управляющей компании ещё до старта продаж. Имя оператора появится и в проектной декларации, и в договоре долевого участия. Сам оператор должен соответствовать установленным требованиям и состоять в специальном реестре. В ДДУ пропишут и категорию будущей гостиницы, так что покупатель с первого дня понимает, какой уровень объекта он выбирает.
Пожалуй, самая чувствительная часть законопроекта касается того, что человек получает после покупки. Это уже не квартира и не её функциональный аналог, а гостиничный актив со всеми вытекающими ограничениями. Обременения отразятся в ЕГРН и будут видны любому потенциальному покупателю или банку-кредитору.
Запреты для владельца сформулированы без оговорок:
использовать помещение для постоянного проживания нельзя;
использовать его в любых целях, не связанных с гостиничными услугами, тоже нельзя;
передавать номер третьим лицам во временное владение или пользование запрещено;
проживать в номере или сдавать его в аренду без гостиничного оператора невозможно.
Иными словами, привычная модель «купил апартамент, живу сам или пересдаю по знакомству» уходит окончательно. Доход от номера легален только через управляющую компанию и по гостиничной бизнес-модели. Собственник превращается, по сути, в инвестора в номерной фонд, а не в бенефициара квази-жилья.
Новые правила планируют ввести с марта 2028 года. Но действие закона не ограничится только будущими стройками - он дотянется и до объектов, возведённых ранее. С марта 2030 года все апартаменты должны находиться под управлением гостиничных операторов. На адаптацию у рынка остаётся около четырёх лет. За это время собственникам придётся либо встроиться в новую конструкцию, либо выйти из актива, пока ограничения ещё не отражены в ЕГРН в полную силу.
Новые нормы исключают саму модель строительства апартаментов на землях под туристическую недвижимость, то есть один из самых популярных способов обойти жилищные нормативы и требования к социальной инфраструктуре. При этом рамки для собственников и покупателей гостиничных комплексов становятся жёсткими, и в будущем требования могут смягчить, вероятно, под давлением индустрии.
Прямого запрета на апартаменты документ не содержит, но строить апарт-комплексы под видом жилой недвижимости больше не удастся. По замыслу авторов инициативы, рынок должен поляризоваться: с одной стороны останутся классические жилые проекты, с другой - реальные гостиницы с профессиональными операторами. Промежуточной категории, в которой апартаменты уютно жили последние полтора десятка лет, в новой конструкции места не предусмотрено.
Самые читаемые
