Центробанк активно борется с "нестандартными" ипотечными программами, которые изначально выглядят привлекательно для клиентов, но на деле оборачиваются высокими рисками. Перед тем как выбрать то или иное предложение, стоит ознакомиться с его условиями и рассчитать выгоду, чтобы в итоге не переплатить лишнего.
Предложение пользуется все большей популярностью у граждан. Для клиентов - это возможность приобрести жилье без собственных сбережений. Но Центробанк предупреждает: это грозит большой переплатой и риском потерять имущество.
Для банков клиент без первоначального взноса - высокорискованный заемщик, т.к. отсутствует гарантия его платежеспособности. Если он не смог накопить деньги для обеспечения первоначального взноса, его доходов может не хватить для совершения регулярных платежей.
Чем больше сумма взноса, тем более выгодные условия готов предложить банк. Соответственно, если взнос минимален или полностью отсутствует, ставка повышается, а максимальная сумма и срок кредитования - снижаются. Итоговая переплата в разы возрастает.
Кроме того, обязательным условием является оформление залога имеющейся недвижимости - той, которая уже есть у клиента в собственности. Ипотечная квартира также оформляется, как залог. Получается, обременение накладывается сразу на 2 объекта.
При этом банк несет еще один риск - возможное снижение стоимости залоговой недвижимости на случай кризиса, из-за чего ставка может повышаться еще больше.
Некоторые банки и застройщики заключают между собой партнерское соглашение. Для привлечения клиентов они предлагают ипотеку с экстремально низкой ставкой - 0,1% или 0,01%. По словам экспертов Центробанка, участники этой программы могут оказаться в "долговой яме".
Изначально стоимость такого жилья завышается на 20-30% (эти деньги берет себе банк, чтобы компенсировать недополученную прибыль от процентов), и итоговая переплата получается гораздо больше, чем переплата по процентам в рамках стандартных программ.
Кроме того, покупатель получает недвижимость не по рыночной цене. Если он со временем захочет продать такой объект (или банк выставит его на торги за просрочки), полученных денег может не хватить, чтобы закрыть кредит. Так, гражданин останется и без квартиры, и с открытой ипотекой. Особенно это актуально на тот случай, если продажа объекта происходит в первые 1-5 лет после подписания кредитного договора.
После того как Центробанк начал ограничивать ипотеку с околонулевыми ставками, застройщики и банки нашли еще один маркетинговый ход - ипотека с кешбэком. В рамках программы клиент подписывает ипотечный договор, а затем получает 15% от цены недвижимости на свой счет (что примерно равно первоначальному взносу). Но такие квартиры изначально продаются дороже. Стоимость завышается на 15% возврата.
Некоторые клиенты стали брать потребительские кредиты для обеспечения первоначального взноса по ипотеке, а затем после получения кешбэка погашать их досрочно. Однако для банков это говорит о неплатежеспособности заемщика, которому не хватает собственных сбережений на покупку недвижимости.
Регулятор разрабатывает различные схемы для борьбы с подобными схемами кредитования. Цель Центробанка - сделать ипотеку безопасным финансовым инструментом для граждан, с помощью которого можно решить жилищную проблему, а не дополнительным источником рисков.
Так, планируется увеличить объемы резервирования до 50% по ипотеке, полная стоимость которой намного ниже рыночных цен. То есть будет увеличена сумма средств, которую коммерческие банки должны будут размещать на счете Центробанка, как обязательный резерв.
Помимо этого с 01.05.2023 по ипотеке с высоким уровнем риска будут увеличены макропруденциальные надбавки. Особенно это касается кредитов, оформленных по ДДУ. Эти надбавки будут учитывать завешенную стоимость недвижимости. Так, у банков появится возможность формирования более крупного капитала, чтобы покрыть свой риск на фоне сильной разницы между ценами на первичном и вторичном рынке.
В Центробанке поясняют: они готовы на дополнительные меры и разработку новых законов, если "нестандартные" схемы и дальше будут распространяться.
Эксперты советуют пользоваться стандартными программами для извлечения максимальной выгоды от ипотеки. Например, рынок предлагает множество вариантов льготного кредитования: семейная, сельская, ипотека, с господдержкой, дальневосточная, для IT-специалистов и пр.
Дополнительные возможности открывает использование материнского капитала. Например, с 2023 году его увеличили на 11,9% до 775 628 руб.
Еще одна мера помощи от государства - компенсация 450 000 руб. ипотеки многодетным семьям.
Другой способ - оформление налогового вычета 3-НДФЛ с покупки недвижимости. Каждый гражданин в рамках программы может вернуть до 1,3 млн руб.
Помимо этого перед сделкой стоит ознакомиться со всеми дополнительными опциями, предлагаемыми застройщиком или банком: оформление дополнительной страховки (в этом случае может быть снижена процентная ставка), пользование электронными сервисами, оплата комиссии банка и пр.
Самые читаемые
