Банки наращивают требования к заемщиком, одновременно урезая процентные "скидки" по ипотеке. Они требуют более широкого страхового покрытия жилья с учетом атак беспилотников и одновременно сворачивают скидки по ставкам, вводя вместо них надбавки. Причины у трендов разные: страховку подтолкнула геополитическая обстановка, а ценовую политику банков вынудило пересмотреть замедление снижения ключевой ставки и подорожавшее фондирование.
Банки стали требовать включения риска атак беспилотников в полисы страхования ипотечного жилья. Об этом заявил президент Всероссийского союза страховщиков Евгений Уфимцев. Пока это не повсеместное правило, а точечная практика крупных игроков, у которых много залогов в приграничных и уязвимых регионах. Первыми условие ввели крупнейшие банки страны, а следом его постепенно перенимают и региональные.
Формулировка «атака БПЛА» в договорах встречается редко. Чаще условие маскируется под более широкое покрытие военных рисков и терроризма либо описывается через падение на жилье летательных аппаратов и их частей. При этом спрос на такую защиту растет и со стороны самих клиентов: число соответствующих запросов за последний год увеличилось более чем в десять раз.
Страховщики уже подстроились под требования банков, хотя и по-разному. Одни выделяют риск БПЛА отдельной опцией, другие включают его в общее покрытие военных действий, третьи закладывают прямо в базовый тариф. Расширение покрытия неизбежно сказывается на цене: по оценкам участников рынка, такие тарифы на 10–20% дороже стандартных, а в приграничных регионах добавляются повышающие коэффициенты. Иногда страховщики вовсе отказываются продавать полисы на такой территории. В целом тариф по страхованию залогового имущества вырос с 0,4–0,9% от страховой суммы до 0,8–1,5%.
Логика банков здесь простая. Залоговая квартира это актив на их балансе, и если жилье повредит удар дрона, а страховка такой случай не покрывает, кредит превращается в необеспеченный. Поэтому расширенное покрытие защищает прежде всего интересы банка как залогодержателя, хотя выигрывает от него и сам заемщик: при внезапной катастрофе он не рискует остаться одновременно без жилья и с непогашенным долгом. Если банк включил такое условие в договор, а клиент отказывается от расширенного полиса, ставка может вырасти на 0,5–2 процентных пункта, а иногда кредитная организация вовсе не оформит закладную.
Участники рынка не сомневаются, что число банков с подобными требованиями продолжит расти. Сдерживает процесс пока лишь нехватка накопленной статистики по таким случаям: интенсивность самих атак постоянно меняется, поэтому страховщики оценивают риски крайне осторожно.
Параллельно банки пересматривают и сами условия выдачи ипотеки. За последнее время сразу несколько крупных игроков из топ-20 по размеру ипотечного портфеля ужесточили скидочные программы. Один банк досрочно отменил скидку за быстрый выход на сделку при покупке готового жилья, другой заметно урезал скидку за высокий первоначальный взнос, третий ввел надбавку по рыночным программам при небольшом первоначальном взносе. В результате с начала июля средние ставки по рыночной ипотеке держатся в районе 18,7% годовых для новостроек и чуть ниже для готового жилья.
Причина такой синхронной коррекции в замедлении снижения ключевой ставки: на двух последних заседаниях Центробанк снижал её лишь на 0,25 п.п. за раз. Регулятор к тому же повысил среднесрочный прогноз по ключевой ставке и инфляции, что вынуждает банки закладывать более осторожный сценарий. Давит на них и стоимость фондирования, которая растет вслед за повышением ставок по вкладам. Банки пошли на этот шаг после майского оттока средств со срочных депозитов физлиц, и хотя в июне ситуация с притоком частично выправилась, компенсировать весь провал так и не удалось.
В этих условиях банкам оказалось удобнее не трогать базовые ставки напрямую, а точечно управлять скидками и надбавками. Это одновременно инструмент маркетинга и способ управления рисками. Скидка для зарплатных клиентов работает на удержание через встраивание человека в финансовую экосистему банка. Бонусы за быстрый выход на сделку или крупный первоначальный взнос помогают привлечь заемщиков с более низким риском банкротства, и часть этой экономии банк готов передать клиенту в виде более выгодной ставки. При нынешней неопределенности по ключевой ставке и дорогом фондировании банки уже не готовы давать пониженные ставки всем подряд. Ужесточение скидочных программ при этом позволяет формально не поднимать базовые тарифы, на которые заемщики ориентируются при сравнении предложений.
Получить ипотеку на выгодных условиях становится сложнее и дороже. Расширенное страховое покрытие добавляет заемщику новую статью расходов, а сворачивание скидок фактически поднимает реальную ставку по кредиту даже без формального пересмотра базовых тарифов.
Дальнейшее развитие событий по обоим направлениям зависит от внешних факторов. Динамику ставок определят решения Центробанка по ключевой ставке и спрос со стороны заемщиков: если спрос на рыночную ипотеку продолжит падать, банки вернутся к скидкам, а при его стабилизации стоит ждать новых надбавок ради защиты маржи. В части страхования ключевую роль сыграет то, сколько банков в итоге подключится к требованию расширенного покрытия. Эксперты ожидают, что таких кредитных организаций будет становиться больше, но подчеркивают: важно, чтобы новые требования не превратились в барьер для выдачи ипотеки как таковой. Пока же на рынке нет единого стандарта ни в формулировках страховых рисков, ни в логике скидок и надбавок, и заемщику часто попросту не понятно, за что именно он платит.Самые читаемые
