Представьте ситуацию: дом достроен, ключи почти на руках, но по документам квартира всё еще не ваша - потому что вы платите застройщику в рассрочку, а не одним платежом. Именно эту серую зону сейчас решили закрыть Минстрой и Центробанк, выпустив на обсуждение законопроект о долгосрочных рассрочках по договорам долевого строительства. Ставки высоки: по оценке регулятора, через такую схему сегодня проходит 1,5 трлн рублей - это заметная часть всего рынка новостроек.
Сама рассрочка - история не новая, но выросшая гораздо быстрее, чем законодатели успели её осмыслить. Раньше единственным способом стать полноправным собственником квартиры была полная выплата её стоимости по договору. Если человек продолжал рассчитываться с застройщиком уже после того, как дом сдали в эксплуатацию, юридически он оставался в подвешенном состоянии - деньги платит, а имуществом не владеет.
Логика покупателей понятна: многие соглашаются на такую схему в надежде, что позже ставки по ипотеке снизятся и удастся перекредитоваться на более выгодных условиях. Проблема в том, что эти расчеты - не более чем ставка на будущее. Если у застройщика вдруг начнутся финансовые трудности, человек рискует остаться без крыши над головой и без денег одновременно - притом что формально он ни разу не нарушил свои обязательства.
При этом сам по себе инструмент нельзя назвать вредным - наоборот, он снимает часть нагрузки с семейного бюджета, позволяя растянуть платежи во времени без ипотечных процентов. В Минстрое рассчитывают, что при правильном регулировании рассрочка сможет временно подстраховать спрос на новостройки и частично оттянуть покупателей от ипотечных кредитов.
Авторы законопроекта предлагают простое, по сути, решение: право собственности на квартиру будет переходить к покупателю сразу после ввода дома в эксплуатацию, а не по факту завершения всех платежей. Но чтобы застройщик не остался без гарантий, до полного расчета жилье будет находиться у него в залоге - по аналогии с тем, как это устроено при ипотеке, только вместо банка в роли залогодержателя выступает сам девелопер.
Масштаб проблемы, которую пытаются решить чиновники, впечатляет: по данным ЦБ, на рассрочку сегодня приходится 17% всего кредитного портфеля застройщиков, причем основная часть этой суммы - как раз платежи, растянутые на период после сдачи дома.
Документ вводит четкие временные рамки: последний платеж по рассрочке должен состояться не позднее чем через три года после истечения срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это ограничивает сроки, на которые застройщик может растягивать расчеты с покупателем, - бессрочных рассрочек по новым правилам быть не должно.
Предусмотрен и защитный механизм для застройщика: если покупатель систематически задерживает платежи, девелопер получит право потребовать досрочного погашения всей суммы долга. Правда, и здесь есть предел - начисляемые проценты не смогут превышать 20% годовых. При этом если человек платит строго по графику, никаких процентов на сумму рассрочки вообще не предусмотрено.
Сведения о рассрочке начнут попадать в кредитную историю покупателя. Фактически такая покупка станет полноценным финансовым обязательством с точки зрения последующей оценки платежеспособности человека. Ограничили и аппетиты самих застройщиков: без одобрения банка, который финансирует стройку, девелопер сможет продать через рассрочку не более четверти площади всего проекта - это должно снизить риски для устойчивости самой стройки в случае, если платежи от дольщиков вдруг перестанут поступать вовремя. Если поправки пройдут все этапы согласования, они должны заработать с 1 сентября 2027 года.
Любопытно, что более жесткий сценарий регулирования рынка обсуждался и раньше - в частности, звучало предложение законодательно запретить застройщикам продавать одну и ту же квартиру по разной цене в зависимости от способа оплаты. Логика понятна: сейчас девелопер вполне может искусственно завышать стоимость жилья при рассрочке по сравнению с оплатой через ипотеку, компенсируя себе отсутствие банковских процентов. Однако в итоговую версию законопроекта эта норма не попала.
В самом Центробанке признают: документ отражает результаты долгой дискуссии, но некоторые формулировки пока нуждаются в доработке, и совместная работа над инициативой продолжается. При этом в целом регулятор оценивает предложенный механизм положительно - по его мнению, он задает понятные правила игры сразу для обеих сторон сделки.
Специалисты, изучающие жилищную политику, в целом приветствуют инициативу - по их мнению, законопроект переводит практику рассрочек из серой зоны в правовое поле и дает людям законный способ распределить финансовую нагрузку, что особенно актуально при нынешних высоких ставках по ипотеке. Отсутствие в тексте жестких антидемпинговых норм, например, запрета на завышение цены, эксперты трактуют как возможный компромисс с застройщиками, оставляя вероятность, что такие правила еще могут появиться на следующих этапах обсуждения.
Представители строительного сообщества обращают внимание на другой важный нюанс: документ не запрещает саму практику продажи в рассрочку, а лишь наводит порядок в правилах её применения - и в этом видят скорее плюс, чем ограничение. Одновременно эксперты не скрывают и рисков этой схемы: для застройщика затянутая рассрочка способна серьезно повлиять на денежный поток стройки и всю финансовую модель проекта, а для покупателя момент финального платежа рискует обернуться неожиданно тяжелой финансовой нагрузкой.
Именно поэтому депутаты профильного комитета Госдумы настаивают: главным условием успеха реформы должна стать прозрачность условий сделки с самого начала. Покупатель обязан заранее видеть полную итоговую стоимость квартиры, точный размер возможной переплаты и последствия просрочки платежа - только при соблюдении этих условий рассрочка действительно останется безопасной и понятной альтернативой ипотечному кредиту, а не скрытой финансовой ловушкой.Самые читаемые
