В первом квартале 2026 года россияне оформляли ипотеку в среднем на 24,6 года. Годом ранее этот показатель составлял 25,7 года. Небольшое сокращение объясняется снижением рыночных ставок: платёж стал чуть комфортнее без необходимости растягивать кредит на более долгий срок.
Ставки действительно заметно упали. В начале мая рыночная ипотека на первичном рынке обходилась в 19,19% годовых против 26,54% год назад. На вторичном рынке снижение сопоставимое: с 26,74% до 18,81%.
Тем не менее в исторической перспективе ипотека заметно удлинилась. В первом квартале 2021 года средний срок составлял 19,2 года, ставки на первичке держались около 7,9%, на вторичке около 8,13%. С тех пор жильё подорожало, ставки выросли, и заёмщики стали вынуждены брать кредиты на более долгий срок, чтобы удержать ежемесячный платёж на приемлемом уровне.
Договорные сроки в 25 лет остаются в основном формальностью: большинство заёмщиков закрывают ипотеку значительно раньше. Но этот разрыв постепенно сокращается.
В январе 2026 года средний фактический срок погашения составил 9,3 года. Для сравнения: год назад этот показатель равнялся 8,2 года, а в январе 2022 года всего 4,4 года. Таким образом, за четыре года период реального обслуживания ипотеки вырос более чем вдвое.
Главная причина удлинения сроков в том, что цены на жильё росли быстрее доходов. По данным Росстата, в феврале 2026 года средняя зарплата в России составляла 103,9 тыс. руб. в месяц, что на 15,9% больше год к году. За тот же период новостройки в Москве подорожали на 25%, до 603 тыс. руб. за кв. м, в Петербурге на 21%, до 332,6 тыс. руб.
Общая статистика скрывает существенные различия между двумя сегментами рынка.
На первичном рынке заёмщики, использующие льготную ипотеку, стабильно берут кредиты на максимальный срок в 30 лет. Такая модель сохраняется с начала 2023 года. На вторичном рынке, где покупатели чаще берут рыночную ипотеку, сроки значительно короче: в среднем 10-12 лет и менее.
Один из факторов такого расхождения в разрыве цен между сегментами. По данным Центробанка, по итогам четвёртого квартала 2025 года новостройки стоили в среднем на 65% дороже вторичного жилья. Чем выше цена, тем сильнее давление на ежемесячный платёж и тем сильнее стимул растянуть кредит.
На рынке новостроек заёмщики всё чаще выбирают программы с субсидированием от застройщика: ставки 1%, 5% или 8% на первые один-три года. Логика простая: переждать период высоких ставок, а потом рефинансировать кредит или частично погасить долг.
В 2024-2025 годах россияне гасили ипотеку досрочно реже, чем прежде. Причина прагматичная: при высоких ставках по вкладам выгоднее было положить свободные деньги на депозит, чем направлять их на закрытие кредита.
С началом снижения ставок картина начала меняться. В четвёртом квартале 2025 года объём досрочного погашения вырос на 24,3% относительно третьего квартала и составил 407,9 млрд руб. Однако в годовом сопоставлении рост составил лишь 3,1%, что скорее напоминает восстановление после просадки, чем возврат к прежнему поведению.
Изменилась и стратегия частичного досрочного погашения. Заёмщики всё чаще выбирают снижение ежемесячного платежа, а не сокращение срока кредита. Это даёт большую гибкость при высокой долговой нагрузке. Между тем с точки зрения итоговой переплаты выгоднее обратное: сокращение срока в отдельных случаях позволяет сэкономить почти 30% от общей суммы выплат.
Средние показатели фактического погашения сейчас отражают не только поведение заёмщиков, но и структуру рынка. Статистику искажают массовые выдачи льготной ипотеки под низкие ставки прошлых лет, а также кредиты последних полутора лет, которые нередко брались на недостающую сумму до продажи имеющихся активов или с расчётом на последующее рефинансирование.
Главный риск длинной ипотеки остаётся неизменным: чем больше срок, тем выше итоговая переплата и тем больше вероятность, что финансовые обстоятельства заёмщика изменятся. Снизить эти риски можно, сформировав финансовый резерв и заранее просчитав сценарии досрочного погашения или рефинансирования.
Даже при снижении ключевой ставки многие покупатели, по оценкам участников рынка, предпочтут сохранять подушку безопасности, а не торопиться закрывать долг.
Самые читаемые
