Купить квартиру в рассрочку сейчас можно заметно дороже, чем за полную стоимость сразу. Разница достигает 15–20% — застройщики фактически закладывают в цену плату за отсрочку платежа. Центральный банк хочет это запретить.
Зампред ЦБ Михаил Мамута заявил, что цена квартиры при рассрочке не должна отличаться от цены при единовременной оплате — так же, как это уже работает при покупке других товаров в рассрочку. Соответствующую норму регулятор предлагает включить в законопроект о регулировании рассрочки на жильё, который планируется внести в Госдуму в ближайшее время.
Формально завышенная цена при рассрочке всё равно оказывается ниже, чем итоговая переплата по ипотеке. Тем не менее условия для покупателей остаются неравными — в зависимости от того, есть ли у них деньги заплатить сразу.
Рассрочка долгое время занимала скромное место на рынке новостроек: исторически её доля составляла 10–20% продаж. К концу 2024 года она выросла до 44% на фоне высоких ипотечных ставок и сворачивания льготных программ. С начала 2025 года интерес к рассрочке начал снижаться, но инструмент по-прежнему востребован.
По данным Банка России, на 1 апреля 2026 года совокупный долг граждан по рассрочкам на жильё составлял 1,5 трлн руб. — около 17% от стоимости всех заключённых договоров долевого участия. Отдельные застройщики до сих пор продают через рассрочку 30–40% квартир.
На рынке сложилось несколько основных схем.
Короткая рассрочка до ввода дома. Покупатель вносит 20–50% стоимости квартиры, остаток выплачивает в течение нескольких месяцев или до сдачи объекта. Подходит тем, кто ждёт крупного поступления денег — например, от продажи другой недвижимости.
Длинная рассрочка на один-три года. Стандартная схема с ежемесячными платежами на протяжении нескольких лет.
Рассрочка крупными траншами. Стоимость квартиры делится на несколько больших платежей по графику. Например: 20% после регистрации договора, ещё 30% через полгода, оставшиеся 50% — в конце срока.
Рассрочка с небольшим текущим платежом и крупным остатком. Покупатель вносит первоначальный взнос, платит небольшие суммы ежемесячно, а основной долг гасит в конце срока.
Все эти схемы объединяет одно: к моменту оформления права собственности покупатель обязан погасить остаток долга полностью. Если собственных денег не хватит, остаётся вариант с ипотекой — но он несёт отдельные риски.
Покупатели рассрочки нередко рассчитывают, что по завершении выплат без проблем оформят ипотеку на остаток. Но никаких гарантий этого нет: одобрение зависит от финансового положения заёмщика на тот момент, а платёж по кредиту может оказаться выше, чем ожидалось.
Только 10% рассрочек успешно конвертируются в ипотеку, констатируют в одном из крупнейших участников рынка. Число расторгаемых договоров растёт.
Если покупатель прекращает платить, договор расторгается и квартира возвращается застройщику. По закону уже внесённые деньги должны вернуться покупателю. На практике застройщик может начислить штраф, сопоставимый по размеру с первоначальным взносом, — и покупатель остаётся ни с чем. Если к тому же он уже въехал в квартиру и сделал ремонт, ситуация становится ещё хуже: объект уходит обратно застройщику в улучшенном состоянии, а компенсировать расходы на ремонт удаётся не всегда.
По данным ЦБ, около 5% рассрочек расторгаются к моменту исполнения обязательств.
Ещё одна скрытая проблема: данные о рассрочках не передаются в бюро кредитных историй. Это означает, что при оценке долговой нагрузки покупателя эти обязательства попросту не видны — и человек может одновременно обслуживать рассрочку и получить ипотеку, даже если реально не тянет оба платежа.
Готовящийся документ предусматривает несколько ключевых изменений.
Единая цена. Запрет на завышение стоимости квартиры при рассрочке по сравнению с ценой при полной оплате.
Прозрачные договоры. Сейчас договоры рассрочки нередко написаны так, что покупатель не может разобраться в условиях. Законопроект должен установить понятные стандарты.
Ограничение штрафов. Сейчас штраф за просрочку может достигать 50% от всей суммы долга. ЦБ предлагает ограничить его 20% годовых от суммы просроченного платежа — и считать именно от просрочки, а не от всего долга.
Кредитные истории. Данные о рассрочках будут передаваться в бюро кредитных историй, что позволит адекватно оценивать долговую нагрузку покупателей.
После введения новых правил часть рассрочных программ, по оценке участников рынка, уйдёт с рынка. Оставшиеся станут короче, потребуют большего первоначального взноса и будут стоить прозрачнее. Рассрочка перестанет быть маркетинговым инструментом для привлечения покупателей с недостаточными средствами и останется инструментом для тех, у кого уже есть значительная сумма на старте и понятный источник для закрытия остатка долга.
Самые читаемые
