Регистрация залога недвижимости – официальная процедура, в ходе которой юридически оформляются права кредитора на указанное недвижимое имущество. Залог выступает гарантией выполнения обязательств заемщика перед банком. В случае невыполнения условий кредита банк имеет право требовать возврата задолженности за счет реализации заложенного объекта.
Залог недвижимого имущества регистрируется в уполномоченном государственном органе (Росреестр) по заявлению обеих сторон. Без нее кредитный договор не имеет юридической силы. Рассказываем, как зарегистрировать договор залога недвижимости и сколько это будет стоить.
Государственная регистрация залога недвижимости требуется при заключении кредитных договоров, обеспеченных недвижимостью. Без нее кредитные соглашения не имеют юридической силы, а заемщик не получит кредит.
По законодательству любые сделки с недвижимостью должны фиксироваться в Росреестре. Ведомство вносит запись о залоге в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это требование предусмотрено Гражданским кодексом РФ и законами №102-ФЗ и №218-ФЗ.
Процедура закладывания имущества обычно включает несколько шагов:
кредитор и заемщик определяют объект недвижимости, который будет выступать в роли залога;
стороны оформляют договор залога и сопутствующую документацию;
заявление вместе со всеми документами подается в Росреестр (или через МФЦ) для регистрации залога.
При оформлении ипотеки документы подаются одновременно на регистрацию права собственности заемщика и залога. Типовой перечень документов включает:
Кредитный (ипотечный) договор и дополнительные соглашения, если они есть;
Договор купли-продажи недвижимости (для ипотеки);
Правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН;
Паспорт заемщика;
Нотариально заверенное согласие супруга залогодателя (если объект находится в совместной собственности) и письменное согласие всех совладельце;
Разрешение органов опеки на совершение сделки, если собственник — несовершеннолетний или признан судом недееспособным;
Отчет об оценке стоимости залогового объекта – готовится кредитором или аккредитованной оценочной компанией. Сам отчет в Росреестр не подается, но нужен банку для оценки рисков
Список документов может расширяться. Например, банк может потребовать оформление закладной.
Заемщик обращается в Росреестр или МФЦ с пакетом перечисленных документов и подает заявление, в котором указывает основания возникновения обременения – данном случае кредитный договор. Также доступны электронные услуги на сайте Росреестра для онлайн-подачи. Обычно процесс регистрации занимает 5–7 рабочих дней.
Если залог оформляется в процессе покупки недвижимости в ипотеку, одновременно регистрируется право собственности заемщика и договор ипотеки. Для этого вместе с договором залога представляют договор купли-продажи и выписку ЕГРН на приобретаемый объект.
При оформлении ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости кредитная организация проверит права на объект, наличие обременений и его рыночную стоимость. Аналогично при выдаче кредита под залог недвижимости – изучается выписка из ЕГРН, а также проверяется отсутствие арестов и иных ограничений на объект.
Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет, как правило, 1000 рублей, а за регистрацию договора купли-продажи 4000 рублей.
Срок регистрации залога обычно составляет до 7 рабочих дней при обращении через МФЦ и до 5 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр. После завершения процедуры заемщик получает выписку из ЕГРН с отметкой об обременении. Залог действует до полного погашения кредита: после закрытия задолженности (на основании справки из банка) обременение снимается, и запись в ЕГРН аннулируется.
Право собственности на заложенную недвижимость остается за заемщиком. Однако распоряжаться этим имуществом (продавать, дарить, обменивать) без согласия банка нельзя. Обременение выявляется при любых сделках: Росреестр блокирует смену владельца до снятия залога. Рассмотрим основные варианты завершения залоговых отношений:
полное или досрочное погашение кредита — после этого банк снимает залог;
рефинансирование — залог переоформляется на нового кредитора;
продажа недвижимости с разрешения банка — кредитор сохраняет право требования, меняется лишь залогодатель.
В случае смерти собственника заложенное имущество переходит к наследникам вместе с обязательством по выплате долга; после погашения задолженности залог снимается.
Если заемщик не выполняет условия кредитного договора, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Закон предусматривает следующие случаи принудительной реализации:
наличие в договоре специального пункта и оформленной закладной позволяет взыскать залог без судебного решения (ст.55 ФЗ №102-ФЗ);
просрочка платежей свыше 3 месяцев и задолженность более 5% от стоимости залога даёт банку основание для обращения в суд;
недвижимость выставляется на торги, а вырученные средства в первую очередь направляются на погашение долга.
Таким образом, залог обеспечивает дополнительную гарантию возврата кредита. Если заемщик уклоняется от платежей, заложенное жильё может быть реализовано через процедуру банкротства или исполнительного производства.
Самые читаемые
Ещё
