Апартаменты в России продолжают расти в цене быстрее обычных квартир, хотя их правовой статус до сих пор четко не определен. Аналитики связывают такую динамику с дефицитом предложения, действующим запретом на запуск новых проектов и изменением структуры рынка. Дополнительный импульс интересу к этому формату жилья дало решение Конституционного суда, закрепившее возможность временной регистрации в апартаментах.
За год стоимость квартир в новостройках старой Москвы выросла на 21%, а апартаментов - сразу на 24%. Сейчас квадратный метр в апартаментах обходится в среднем в 799,5 тыс. рублей против 642,5 тыс. рублей годом ранее.
Как отмечают участники рынка недвижимости, апартаменты по-прежнему дешевле квартир практически во всех сегментах, кроме премиального. Однако дорожают они быстрее - в первую очередь из-за дефицита предложения, возникшего после ограничения на строительство новых апарт-комплексов в Москве, а также благодаря увеличению доли готовых объектов на рынке.
Наиболее заметный скачок цен произошел в премиальном сегменте первичного рынка - здесь стоимость выросла сразу на 33%. Для сравнения: элитные квартиры за тот же период подорожали на 21%, до 877,6 тыс. рублей за квадратный метр.
Эксперты рынка объясняют такую динамику существенным изменением структуры предложения. Свою роль сыграли сразу несколько факторов: сокращение числа новых проектов, рост себестоимости строительства и смещение спроса покупателей в сторону готового жилья в хороших локациях вместо квартир на ранней стадии строительства. Дополнительное давление на цены оказывают высокая себестоимость премиальных проектов и растущий спрос на лоты "под ключ".
По оценкам участников рынка, количество апартаментов в старых границах Москвы за год сократилось почти вдвое, а в массовом сегменте - в три-четыре раза. Аналитики подчеркивают: на стадии котлована такие объекты стоили заметно дешевле, поэтому за последний год квадратный метр в апартаментах подорожал на 22-24%, тогда как квартиры прибавили в цене около 18-20%.
По данным одного из агрегаторов новостроек, предложение квартир за год сократилось на 7%, а апартаментов - сразу на 28%. Сильнее всего просел доступный сегмент: объем предложения комфорт-класса упал на 52%, в более дорогих категориях снижение составило 20-27%. Дефицит новых проектов вкупе с быстрым вымыванием наиболее ликвидных лотов закономерно подтолкнул цены вверх.
В России апартаменты по-прежнему считаются нишевым продуктом, хотя в туристических регионах их всё чаще рассматривают как инвестиционный инструмент. По мнению аналитиков рынка, при нормализации ставок по рыночной ипотеке спрос на апартаменты вырастет во всех сегментах, а поскольку предложение сейчас находится на многолетнем минимуме, это дополнительно подстегнет рост цен.
Юридически апартаменты остаются нежилыми помещениями, что создает для их владельцев ряд ограничений, недоступных собственникам обычных квартир. Речь идет о сложностях с регистрацией - особенно детей, - оформлением наследства и подключением коммунальных услуг. Эксперты подчеркивают: это не формальные препятствия, а реальные проблемы, с которыми покупатели сталкиваются регулярно.
Дополнительная сложность в том, что многие апарт-комплексы изначально строились без обязательной социальной инфраструктуры - школ, поликлиник, детских садов и достаточного количества парковочных мест. Поскольку формально такие объекты относились к нежилому фонду, требования к ним были значительно мягче.
Решение Конституционного суда, принятое в феврале 2026 года, заметно укрепило позиции владельцев апартаментов, разрешив оформлять в них временную регистрацию. Однако на практике МФЦ нередко отказывают собственникам таких объектов в прописке - процедура пока не отлажена должным образом, несмотря на то что большинство апарт-комплексов в столице соответствуют всем нормам, характерным для жилых проектов. Именно поэтому резкого скачка цен после решения КС РФ пока не произошло.
Эксперты полагают, что в перспективе ценовой разрыв между квартирами и апартаментами будет постепенно сокращаться - этот формат становится всё более дефицитным после введенного в Москве моратория на строительство новых проектов.
Федеральный закон, который должен был закрепить правовой статус апартаментов, Госдума отклонила в январе 2025 года. Документ вводил понятие "многофункциональные здания" и распространял на апартаменты часть жилищных норм. В итоге единых правил для этого формата недвижимости так и не появилось - рынок продолжает существовать по региональным ограничениям и судебной практике.
Аналитики указывают на большое количество разногласий между властями и застройщиками как на главную проблему отклоненного законопроекта. Апартаменты изначально строились на участках, не предназначенных для жилья, без расчета на необходимую социальную инфраструктуру. Кроме того, часть объектов попросту не соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Есть и вопрос справедливости: покупатели квартир изначально через стоимость квадратного метра оплачивали создание необходимой инфраструктуры, тогда как владельцы апартаментов такой финансовой нагрузки не несли. При этом власти пока не готовы брать на себя расходы по созданию инфраструктуры для апарт-комплексов, а во многих локациях, где они расположены, просто нет свободных участков для строительства школ и детских садов. Курортные же города, напротив, заинтересованы в развитии и легализации этого формата недвижимости, поскольку число таких проектов там активно растет.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, апартаменты постепенно уходят из категории "псевдожилья" и превращаются в полноценный инвестиционный продукт - с профессиональным управлением, понятной моделью доходности и преимуществами перед самостоятельной сдачей недвижимости в аренду.
Основной объем предложения сейчас смещается в курортные локации - Санкт-Петербург, Крым, Краснодарский край и другие регионы. Дополнительный интерес инвесторов подогревают сокращение льготной ипотеки на квартиры и ужесточение условий семейной ипотечной программы: апартаменты по-прежнему остаются на 15-25% дешевле стандартного жилья.
Самые читаемые
