Идея передать нераспроданные квартиры в государственные программы арендного жилья выглядит логичной - у застройщиков есть непроданные площади, у государства есть запрос на доступную аренду. На практике это почти нереализуемо. Разбираемся, почему застройщики ждут до последнего, но не пускают "неликвид" в арендный фонд.
Основная бизнес-модель застройщика строится на оборачиваемости капитала: привлекли финансирование, построили дом, продали квартиры, высвободили средства из эскроу и запустили новый проект. Продажа - это финальная точка, которая возвращает инвестиции с прибылью. Перевод квартир в аренду означает заморозку значительного объёма средств на длительный срок.
Доходность аренды в России, как правило, не превышает 4-6% годовых. Это существенно ниже стоимости заёмного финансирования и альтернативной доходности от новых проектов. Кроме того, управление арендным фондом требует создания отдельной эксплуатационной структуры, что несёт дополнительные операционные издержки и юридические риски, не характерные для продажной модели.
При проектном финансировании нераспроданные квартиры не являются для девелопера свободным активом, которым можно распоряжаться независимо от условий финансирования. Поэтому простая схема выкупа уже готовых квартир не всегда будет экономически оправданной ни для застройщика, ни для государства.
Сегодня из 66 млн кв. м строящегося жилья в городах-миллионниках продано чуть более 25%. Нераспроданными стоят в том числе и уже готовые квартиры в домах, которые до сих пор не сданы. Для застройщика это дополнительные издержки: когда дом уже сдан, а квартиры остаются невостребованными, он сам платит госпошлину, налоги, коммуналку.
Чтобы девелоперы пересмотрели свою позицию, необходимы системные стимулы, которые нивелируют экономическую разницу между продажей и арендой:
Сама идея развития арендного жилья имеет перспективу, но вопрос в том, чтобы изначально формировать экономику проекта как арендного, а не использовать аренду для реализации остатков в уже построенных жилых комплексах. В таком случае можно заранее учитывать стоимость финансирования, эксплуатационные расходы, управление объектом, загрузку и срок возврата инвестиций.
Предложения выкупать у девелоперов нереализованные квартиры под аренду звучали ещё в 2020 году, когда спрос на жильё просел на фоне пандемии. Однако тогда от этой идеи быстро отказались - застройщики не захотели продавать жильё со скидкой, так как на рынок вышла массовая льготная ипотека, подстегнувшая спрос.
Есть отдельные прецеденты: некоторые компании в поисках пути сокращения расходов формируют закрытые паевые инвестиционные фонды, чтобы консолидировать оставшийся жилой фонд и сдавать его в аренду. Это приносит доход, пока идёт поиск покупателей, и позволяет хотя бы частично покрыть расходы.
Но массового перехода ждать не стоит. Без создания понятных экономических условий, превращающих арендный бизнес в привлекательный инвестиционный инструмент, застройщики не готовы отказываться от основной модели и замораживать капитал в нераспроданных квартирах. Решение проблемы лежит в плоскости государственного участия, которое должно взять на себя финансовые и операционные риски.
Самые читаемые
