За два года с введения в Москве запрета на жилье площадью менее 28 кв. м число студий в новостройках недорогого сегмента сократилось на 72%. Ограничение, введенное столичными властями в августе 2024 года, должно было остановить избыточное дробление жилого фонда и подтолкнуть девелоперов к выводу более просторных семейных форматов.
По подсчетам аналитиков, в августе 2024 года застройщики комфорт-класса предлагали 5,3 тыс. студий, а к августу 2026 года объем доступных лотов сократился до 1,5 тыс. единиц. Доля студий в структуре массового предложения упала с 23% до 16%, а средняя площадь продаваемой студии за два года выросла с 24 до 26 кв. м.
Побочный эффект для покупателей ощутимый. Компактные студии долгие годы служили главным стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с небольшим начальным капиталом. Запрет микроквартир отсек от первичного рынка людей с минимальным бюджетом, которые не могут позволить себе полноценную однокомнатную квартиру. Часть этого спроса перетекла в подмосковные проекты и во вторичный фонд.
В бизнес-классе ограничения сказались умереннее. Число студий в продаже сократилось с 3,1 тыс. в августе 2024 года до 2,7 тыс. в августе 2026-го, то есть лишь на 12%. Средняя площадь студии в сегменте увеличилась с 27,1 до 29,4 кв. м (+8,5%).
Премиум повел себя противоположным образом: предложение студий за два года выросло быстрее всех остальных планировок - на 51%. Здесь компактный лот и раньше был крупнее: средняя площадь составляла около 32 кв. м, а сейчас увеличилась до 33,7. В этом сегменте студии выполняют принципиально иную функцию - их берут для подрастающих детей, под сдачу в аренду или как городское жилье рядом с офисом.
Выбор проектов со студиями менее 28 кв. м на столичном рынке еще есть: часть объектов получила проектную документацию до вступления запрета в силу.
В марте 2025 года Минстрой разослал регионам рекомендации не проектировать студии меньше 28 кв. м, но обязательными они не стали. В каждом субъекте по-прежнему действуют собственные нормы, и подтягиваться к федеральным рекомендациям никто не обязан. До реальных решений дошли немногие: например, аналогичный запрет введен с января этого года в Ленинградской области.
Сильнее всего предложение студий сократилось в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - именно в 2026 году. В декабре 2025-го в Петербурге продавалось 8 881 студия, а к июлю 2026 года их осталось 5 557.
При этом на рынке по-прежнему встречаются совсем компактные лоты: застройщик мог получить разрешение на строительство до введения ограничений. Например в Ленинградской области продаются лоты по 19 кв. м.
Данные по крупным рынкам новостроек показывают, насколько разнородной стала география. Новостройки ужимаются и в городах-миллионниках: в 2023 году студии занимали там 20% предложения, а за январь-июль 2026 года - уже 15%. В Сочи доля этого формата за три года упала с 56% до 29%, а количество лотов - с 337 в апреле 2024 года до 224 в августе 2026-го. В Ростове-на-Дону студий осталось 11% вместо прежних 20%, в Краснодаре - 16% вместо 23%, в Екатеринбурге - 15% вместо 20%.
Но есть и обратные примеры. В Перми доля студий выросла с 10% в 2023 году до 23%, в Рязани - с 8% до 15%, в Ижевске - с 10% до 17%, в Воронеже - с 16% до 20%.
Сокращение предложения в регионах не стоит записывать исключительно в результаты запрета. Малогабаритное жилье начало уходить с рынка еще до ограничений - изменился портрет покупателя.
Еще несколько лет назад у студий был широкий круг инвесторов, которые вкладывали относительно небольшие суммы и рассчитывали сдавать квартиру или продать ее к моменту сдачи дома. Сейчас эта схема потеряла привлекательность: ипотека дорогая, цена выросла, аренда дает невысокую доходность. После того как студии выпали из условий массовой льготной программы, инвесторы уступили место покупателям жилья для собственного проживания, а девелоперы сместились в более дорогие классы. Студия была по сути инвестиционным продуктом - без дешевой ипотеки инвестиционный спрос ушел.
Наибольшая доля студий сейчас в предложении Петербурга (около 30%), далее следуют Пермь (23%), Воронеж (20%), Новосибирск (18%) и Краснодар (16%). Еще показательнее структура строительства: по данным ЕИСЖС за 2025 год, студии и однушки составляют 70% проектов в Ленинградской области и 69% в Петербурге. Это следствие доступности, а не прихоти девелоперов: при дорогой ипотеке покупатель выбирает формат, который укладывается в платеж.
Дальнейшее сокращение предложения самых маленьких квартир в Ленинградской области продолжится по мере завершения ранее запущенных проектов. В Петербурге многое будет зависеть от решений самих застройщиков и поведения спроса. Пока компактные квартиры сохраняют ценовое преимущество перед более просторным жильем, интерес к ним не исчезнет.
Ключевой риск здесь очевиден: рост площади почти неизбежно означает рост стоимости. Часть покупателей, которым раньше хватало денег на совсем маленькую студию, может просто не потянуть более просторный вариант. В городах без ограничений застройщики продолжат ориентироваться на спрос - если студии хорошо продаются, отказываться от них незачем, так что на отдельных региональных рынках их доля способна не только не уменьшиться, но и вырасти.
И главное, что нельзя сводить все к одному показателю - площади. Запретом можно убрать самые маленькие студии, но нельзя сделать более просторное жилье доступным для тех, кому оно сегодня не по карману. А для многих покупателей именно с небольшой студии начинается история собственного жилья.
Самые читаемые
