В крупнейших регионах России на рынке новостроек скопился значительный объём непроданного жилья - его доля достигает 49-67%. Квартиры годами стоят пустыми, постепенно теряя товарный вид, а застройщики несут убытки. Решением проблемы может стать адресный выкуп таких квартир государством с дисконтом 20-30% от рыночной цены - с последующим направлением жилья нуждающимся категориям граждан. С такой инициативой выступил заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш.
По словам депутата, причин затоваривания рынка несколько, и они работают одновременно. Застройщики нередко завышают цены в расчёте на быструю распродажу, но спрос такие ожидания не выдерживает - в результате квартиры годами висят на рынке, а девелоперам всё равно приходится снижать цены, теряя прибыль. К этому добавляются плохо просчитанные на старте проекты, которые изначально плохо продаются.
Серьёзный фактор - локальная конкуренция. Если в одном районе одновременно строится несколько жилых комплексов, покупатели выбирают лучший, а остальные остаются с нераспроданными остатками. Наконец, на рынок давит общая ситуация с ипотекой: высокие ставки и ужесточение требований к заёмщикам сокращают круг тех, кто может позволить себе покупку. А без ипотеки рынок новостроек фактически встаёт.
Отдельная проблема - физическое состояние жилья. Пустующие квартиры постепенно приходят в негодность, и чем дольше квартира не продаётся, тем сложнее реализовать её в дальнейшем.
Депутат считает, что решение должно быть комплексным и включать несколько мер.
Первая и основная - адресный выкуп государством нераспроданных квартир, но не по себестоимости, а с дисконтом 20-30% от рыночной цены. По мнению Панеша, это выгодно и бюджету - за счёт экономии, и застройщикам - они получают живые деньги и ликвидность. Выкупленное жильё предлагается направлять в фонды социального найма, а также использовать для обеспечения многодетных семей, детей-сирот и участников СВО - в порядке очереди.
Вторая мера - создание условий для массового строительства арендного жилья с льготной ставкой. Государство выкупает квартиры и сдаёт их в долгосрочную аренду по ставке ниже рыночной, формируя цивилизованный сегмент арендного жилья и одновременно решая жилищный вопрос для тех, кто не готов или не может покупать недвижимость в собственность.
Третья - налоговые стимулы для застройщиков, которые сами снижают цены на нераспроданные остатки. Это должно подтолкнуть девелоперов к более гибкой ценовой политике и ускорить оборачиваемость жилья на рынке.
Главная идея предложения в том, чтобы государство выступило системным покупателем на рынке, где сложился структурный дисбаланс между предложением и платёжеспособным спросом. С одной стороны, это снимает часть проблем застройщиков, которые сегодня вынуждены либо держать пустые квартиры на балансе, либо распродавать их с потерями. С другой - бюджет получает жильё с заметной скидкой и может направить его на решение социальных задач, для которых иначе пришлось бы либо строить с нуля, либо покупать квартиры по полной рыночной цене.
При этом успех такой схемы будет зависеть от целого ряда параметров: как именно будет определяться «рыночная цена», от которой считается дисконт, какие именно объекты попадут под выкуп и насколько прозрачным окажется механизм распределения жилья среди очередников. Без чётких правил инициатива рискует превратиться либо в способ поддержки отдельных застройщиков, либо, наоборот, в формальную меру, не дающую заметного эффекта ни для рынка, ни для нуждающихся семей.
Самые читаемые
