Когда продавец недвижимости получил ее в наследство, покупать такой объект нужно очень осторожно. Если не все наследники заявили о своих правах, или у жилья есть скрытые обременения перед государством или третьими лицами, сделку могут впоследствии оспорить. Как можно обезопасить себя и правильно подготовить документы?
Наследники получают имущество умершего родственника или другого наследодателя в ходе процедуры наследования - упорядоченного законом процесса, когда новый владелец недвижимости вступает в свои права и обязанности.
Если гражданин решил купить наследственную квартиру, он должен осознавать все риски, чтобы другие лица после сделки не предъявили свои права на нее.
На практике суд обычно занимает сторону наследников, и сделки купли-продажи аннулируются. После этого покупателю вернуть свои деньги непросто, а судебное разбирательство может длиться долго.
Чтобы снизить риски, нужно уточнить перед сделкой, на каких основаниях продавец вступил в права - купил, получил в наследство или дар.
Наследник может получить жилье в наследство двумя путями:
По закону по одной из восьми очередей, прописанных в законодательстве. Родственники каждой следующей очереди могут получить имущество, если отсутствуют представители предыдущей очереди. Если в одной очереди несколько наследников, они делят между собой имущество равными долями.
При наличии завещания. Оно должно быть заверено нотариусом или двумя свидетелями, если наследодатель составлял его в условиях, угрожающих жизни (подлинность подтверждается судом). Оформлением прав занимается нотариус, у которого было составлено завещание. Если наследодатель завещал квартиру с долгами, а затем ее выставили на продажу, долги по ней переходят покупателю. Также в завещании могут быть упомянуты не все наследники, которые заявят о своих права позже. Это наследники обязательной доли, которым должна быть выделена часть наследства, несмотря на завещание (нетрудоспособные дети, родители, супруг, лица на иждивении от 1 года, дети до 18 лет). Важно, чтобы продавец имел право собственности на унаследованное жилье, зарегистрированное Росреестром.
Еще одной разновидностью наследования считают дарение, когда недвижимость на безвозмездной основе передается от одного гражданина другому. Отличие процедуры от обычного наследства - в оформлении документов при жизни владельца имущества. Сделка также должна быть зарегистрирована Росреестром. Но дарение может быть впоследствии оспорено, как и сделка с дальнейшей продажей такой недвижимости.
Иногда суд или нотариус признает наследников "недостойными" (ст. 1117 ГК РФ). Ими могут стать лица, лишенные родительских прав или те, на которых было возложено обязательство по опеке и содержанию наследодателя, и они не выполнили его.
Недостойный наследник может оспорить свой статус через суд, после чего его снова включат в перечень полноправных претендентов на имущество наследодателя. Это может произойти как в процессе продажи недвижимости, так и после.
Также после продажи квартиры заявить о своих правах могут наследники, которых на момент вступления в наследство ошибочно считали умершими.
Иногда наследодатель устанавливает перед наследниками условия для вступления в права наследования недвижимостью. Они прописываются в завещании. Например, женщина завещает супругу квартиру при условии, что в ней будут прописаны ее дети от первого брака до достижения ими совершеннолетия (отказополучатели).
Если такую недвижимость продают, новый владелец становится и обладателем завещательного отказа. Недобросовестный продавец может умолчать о его наличии в момент подписания договора купли-продажи, а в выписке ЕГРН он не отобразится. Продавец может обещать покупателю, что сразу после сделки все прописанные граждане будут выписаны. Но, по закону, отказополучателя невозможно выписать через суд при его добровольном согласии.
Иногда продавец предупреждает, что у недвижимости есть обременение. За это он готов пойти на существенную скидку, а покупатель за это добровольно соглашается дождаться, что у отказополучателя истечет право на имущество.
Закон (ст. 1154 ГК РФ) устанавливает срок в 6 месяцев, в течение которого наследники должны заявить о своих правах. Если первоочередные наследники отказались от своих прав, после них принимают наследство следующие по очереди не позже, чем через 6 месяцев после принятия соответствующего решения. При отказе от имущества наследников I и II очереди у остальных родственников есть право заявить о себе в течение 9-месячного периода.
Если в течение установленного законом срока не все наследники вступили в права, и у них на это была уважительная причина, признанная судом, они могут оспорить сделку продажи недвижимости. Покупатель должен будет ее вернуть.
Любое завещание может быть оспорено, если права кого-либо из наследников ущемили. Это решение может принять только суд. Но покупателя защищает законодательство (ст. 302 ГК РФ). Ему присваивается статус "добросовестный покупатель", если он не знал, что покупает жилье у продавца, который не обладает в полном мере правами на продажу.
Суд должен постановить, что у покупателя отсутствовали недобросовестные намерения. Для этого он должен до подписания договора купли-продажи тщательно проверить информацию по объекту, уточнить перечень родственников, у которых может быть право на вступление в наследство.
Если продавец имеет братьев и сестер, у которых та же очередь на вступление в наследство, нужно потребовать документ (например, нотариально заверенный отказ других наследников), на основании которого у продавца появилось единственное право на распоряжение квартирой.
Чтобы подстраховать себя, нужно в договор купли-продажи включить пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие других наследников или информации о них. Дополнительно в договоре можно предусмотреть ответственность продавца за предоставление заведомо ложных сведений о гражданах, имеющих права на наследство.
Чтобы убедиться в чистоте сделки с покупкой наследственной недвижимости, стоит проверить:
выписку из ЕГРН, которая была выдана не более 30 дней назад. В ней указан собственник и перечень документов, на основании которых у него возникло право собственности. Также в выписку вносят информацию об обременениях (ипотеке, арестах, завещательных отказах.
свидетельство о праве на наследство, данные в котором должны совпадать с описанием квартиры. Это поможет узнать о возможных незаконных перепланировках.
справку о погашении ипотечного займа и отсутствии претензий у банка, если квартиру покупали в кредит.
документы на недвижимый объект: техпаспорт, кадастровый паспорт, план, экспликацию со всеми характеристиками жилья.
паспорт продавца, данные из которого должны совпадать с выпиской из ЕГРН.
Данные о муже или жене продавца не нужны, т.к. у супругов нет прав на наследуемое имущество.
Покупать унаследованную продавцом недвижимость можно, однако нужно быть предельно бдительным. Во-первых, необходимо собрать информацию обо всех лицах, у которых может быть право на вступление в наследство. Если продавец старается что-то скрыть, это повод насторожиться.
Другой настораживающий фактор - спешка наследника избавиться от квартиры. В течение 3 лет после смерти наследодателя у скрытых наследников есть право объявиться.
Важно подтверждать все свои действия по сбору информации документами, либо свидетельскими показаниями. Минимизировать риски позволит юридическое сопровождение сделки и проверка квартиры на "чистоту".
Ещё
